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13 Jul 2024 - Sat - 00:58 am
全方位生活雜誌 為忙碌的香港人注入輕鬆點,寫意點的生活動力 搜羅各區最好食最好玩的地區情報

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人氣KOL寶妹鍾情大埔年尾入市

人氣KOL寶妹經營網上平台直播賣貨,在網上賣名牌手袋及服飾而成名的她,近年踩入飲食界,憑着「食極唔肥」的秘技,在吃播界吃出名堂,連貿發局、煤氣公司也與她合作做直播!問到她的置業大計,她透露鍾情大埔區,並看好樓市,打算年尾入市!

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新中式風格 輕奢華中帶出傳統味道

傳統的中式裝修風格向來給予人一種深沉的感覺,近年流行的新中式風格就大大不同,這次介紹的單位,設計師以深淺灰色的主調,配合中式風格,以雲石紋理、金檳色做出不同的配搭,帶出溫韾的感覺。

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村屋、車位、路權

王小姐在一個村屋單位住了二十多年,最近遇上一些法律煩惱。她的單位是一幢村屋的二樓,村屋與其他廿多幢一起組成一個屋苑,屋苑有業主立案法團。王小姐買入單位時被告知她的單位包括車位,車位則位於屋苑大閘對開的一幅頗大的空地。她和屋苑的很多其他業戶都在那幅空地上泊車,廿多年來一直相安無事。 有天放工駕車回家時,王小姐赫然發現那幅空地出現了一些阻擋車輛的金屬柱,土地的當眼處張貼了一些告示,寫著「XXX祖物業,未經許可不得擅進」。她向業主立案法團查詢,才晴天霹靂地得悉那幅空地是由一個「祖堂」所擁有,不屬屋苑範圍以內;法團近日更收到祖堂的律師信,表示不會再讓屋苑的住戶通過那幅空地。 王小姐認為這件事不可思議。她在買入物業時「發展商」的代表曾向她表示她享有車位的「永久使用權」,甚至簽署了一張文件作為證明。 替王小姐查閱契據和查冊後,發現她的確只擁有村屋二樓單位的業權,並無車位的業權;土地查冊上也沒有任何路權契或其他文書表示她在那幅空地上擁有路權或泊車或使用的權利。 至於她說的發展商,是一家曾持有屋苑的公用地方的有限公司,但該公司早在十多年前已經被公司註冊處剔除登記。而該張「永久使用權」的證明文件,只是一份由那間公司批出的特許,充其量只對簽發者有法律約束力,但對那幅空地的業主卻全無法律效力。 王小姐和屋苑的一眾業主,不單追究無門,更可能須與持有那幅空地的祖堂打官司,爭取通過空地的路權。 怎樣避免以上悲劇? 誠如我在2月號給各位朋友的建議,買村屋需留神一些未聽過的用詞(如以上個案中的「永久使用權」),並與你的律師多多溝通。「落訂」購買一幅空地/車位前,應先行在地圖/圖則上辨認出位置和地段號碼,再查冊確認賣方的確是註冊業主、且沒有不明的文書登記在上面。關於路權的法例頗為繁複,下次再與各位分享。 作者: 郭允中律師 •郭允中律師事務所創辦人兼主管律師。 • 從事物業及土地買賣、家庭財產傳承、民事訴訟、刑事辯 護及離婚等法律服務。 •並擁有婚姻監禮人資格。

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移居風險你要知 教你踏出舒適圈

凡事皆有風險,移居海外當然也不例外。初出茅廬的年輕人較少家庭或工作上的包袱,對他們而言,「說走就走」或許並非難事;而社會歷練越多的人所面臨 的風險反而會越大,無論是職業轉型還是組織家庭等方面的決定,都必須經過慎重考量。很多人在決定移居時,內心都會掙扎:「究竟放棄原有的生活模式,去追求未知的新生活,是否值得呢?」其實大家無需過份擔心,只要在移居前做足準備,自然能夠減低各種風險。 升學移民的風險 不少港人都打算透過升學途徑移居加拿大、英國等地。雖說做人要「活到老,學到老」,但30歲以上的人士若想透過海外升學移民,則需要承擔學業及家庭的雙重壓力。30歲的人普遍已有穩定的工作並開始組織家庭,若此時打算透過升學移民,一來需要考慮畢業後的就業問題,二來更要擔心萬一未能如期完成學業,會否辜負家人及伴侶對自己的期望,甚至影響到一家人的移民計劃。所以打算透過升學移居的人士,應先評估自己能否承受學習進度未如理想的風險。 工作移民的風險 打算申請工作移民的朋友則需要注意移居地對不同工種的要求。我有一位朋友 原本在港任職營業員。但移居海外後,由於英文能力不足,多次面試後亦未能獲聘相關的職位。經過數月求職失敗的經歷後,只能暫時轉行從事基層工作。所幸這位朋友堅持進修並不斷提升英文會話能力,一年後終於成功重拾老本行。故此,不論從事任何行業的人士,若想避免就業方面的風險,在移居前都需要先了解清楚各行各業的需求。 做好最壞的打算 移居海外前,大家不妨提前做好「最壞的打算」。有時先往壞處想,反而有助我們未雨綢繆,及早制定應對不同風險的策略。我深信堅毅的港人定能無懼挑戰,勇於踏出舒適圈,展開移居新生活。 作者: 黃沛喬 •2006 年開始創業,2017 年開始涉獵移民行業至今 •處理加拿大、澳洲及日本的移民、移居個案 •服務包括僱主擔保、企業移民及投資移民

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專訪嘉林財俊創始人蘇校長Peter So 懂得生財已經足夠?年少輕狂的深刻教訓

「嘉林財俊全方位企業財富管理學院」成立於2019年,時至今日在香港已經成功培訓超過2,000名保險行業的理財顧問,令他們升級轉型,從只是懂得賣產品的Sales,成為專業的「法商」或「保費融資」顧問。今次「逆轉商機」系列訪問,很榮幸邀請到學院的創辦人,也是近期互聯網世界大熱的紅人蘇焜鴻(蘇校長)和我們分享他的心路歷程。 蘇校長除了是今日保險界殿堂級的教練之外,更加是一位經歷幾許波折,見慣風浪的生意人。40年前,大陸改革開放的時代,21歲的他,已經膽粗粗回去大陸做外貿生意,短短7年時間,已經成功賺到第一桶金,當年一單生意,輕輕鬆鬆已賺800幾萬元! 最深刻的逆景 正因為年輕就得到卓越成績,是典型懂得生財卻不得理財和保財的老闆。當年的他,拒絕投資,因為認定做生意是最容易賺錢的方法,更怒罵規勸他的保險朋友,詛咒自己老來沒錢。地產的朋友勸他買樓,也被他掃地出門,覺得對方動機不純,更「炒貴」樓價。可惜好景不常,終於在幾年後遇上騙子,輸光身家,更背負百萬巨債!蘇校長笑言回望過去,這個不失為一個機會令自己反思,也慶幸自己性格樂天又早結婚,肩上背負的責任和天生不服輸的精神,令他很快重整旗鼓。 學習是最高回報的投資 回到香港後,蘇校長加入保險行業,但是他笑言,「本身自己對財經金融一無所知,入行第一日返工已經想辭職,但是想起妻兒家人,知道自己是沒有退路」。入行初期的他,問題天天都多,保險知識上要投入鑽研,以往不喜歡文字的他,開始每天堅持上網閱讀和學習,這些習慣融入生命,延續至今。蘇校長經常語重心長地勸戒年輕人「學習是一種最高回報的投資,投資自己的大腦,植入富爸爸思維,未來一定有豐盛的回報。」而令他能從保險業中突破和改變的書籍名為《做MDRT你不能不知道的十件事》。後來更憑著自身的才能和多年作為老闆的思維角度,他很快就成為了保險界的新人王。 獨樹一幟,傲視同儕 2004年,蘇校長成為了分組經理,帶領40多人的團隊取得優異業績。因為多年打理生意經驗,他十分懂得用老闆思維,去經營自己的保險事業,從來不會叫人買保險,而是教人買保險。2007年已懂得教企業主,透過私人銀行,用物業活化保費融資,保本增值,賺取息差,達到資產雙重增值的效果,所以在保險界「物業活化,保費融資」領域,蘇校長絕對可以稱得上是「元老」級別的教練。 升級轉型成為「保險法商教練」 隨着大灣區的成立和發展,蘇校長再次把目光鎖定內地市場。2018年他跟隨名師,進入法商領域深造,結合法商希望為更多困頓中的保險代理人引領方向。蘇校長表示:「保險代理人不受歡迎,是因為開口就咒人死,咒人病,咒人老了沒錢,但如果結合法商的專業,在公司法、婚姻法或繼承法等層面,透過真實案例,為客人做風險體檢,客人就會明白,保險是其中一個有效的工具,為資產或傳承保駕護航。」因此蘇校長毅然創立「嘉林財俊學院」開始培訓中港兩地的保險從業員,幫助他們成功轉型為專業顧問,甚至客人的問題「解決師」。 「難」字半邊「佳」 早在互聯網剛興起時,蘇校長已懂得善用互聯網,近期也開始運用各類媒體建立網上自動吸客系統,並與「先知行銷數碼行銷公司」攜手合作。最後蘇校長也寄語保險業的前線人員:「保險是一份生命影響生命的事業,大家要堅持自己選擇的路向,在困境中,更要懂得投資自己,持續進修,不斷增值,及早轉型為專業顧問,所謂有危便有機,『難』字半邊『佳』,困局總會過去,『佳景』自會到來。」 作者: E D D I E L E E •先知行銷創辦人 《逆轉商機》旨在採訪不同行業的嘉賓,分享他們人生或生意上,因應環境而進行「蛻變」的不同經驗和成長。 訪問策劃:先知行銷 Website:Synergymarketingtech.com

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疫下動工量 減 剛需仍然殷切

受新冠疫情的衝擊,令整體樓市出現相當大的變化,年初第五波疫情打擊下,無論樓市、股市均顯着受壓,今年上半年整體一、二手交投顯着回落,無可否認在疫情下,市民的起居習慣、商務出行等均會受到一定影響,或許大家亦會想像我們何時才能一切回復正常,亦或許我們會進入一個新的常態。 從2020年初市民「四出撲口罩」,至目前市民已習慣使用「安心出行」,甚或需要定期「快速測試」,疫情已持續兩年多,即使至目前為止社交距離措施稍稍放寬,但婚禮飲宴仍然需要「有限度」進行,無可否認過去兩年整體結婚數字顯着減少,連帶出生率亦持續回落,疫情下確實有不少新人推遲結婚、推遲換樓,相信隨着疫情轉趨放緩,加上整體經濟逐步重啟下,今年結婚率、出生率或許顯着回升。 另一方面,疫情下過去幾年新樓動工量顯着減少,特別是疫情初期,地盤群組出現下,令不少項目均被迫「停工」或暫緩動工,按屋宇署的數字,2020年動工量只有7,100多伙,即使去年(2021年)明顯增加至21,000多伙,不過由於當中約近5,000伙,屬於由社福機構主理過渡性房屋,因此實際上去年動工量並沒有想像般高,加上近年政府賣地有所減少,整體而言,在疫情底下,整體私人住宅動工屋確實較以往減少。 或許未來的疫情仍會有所反覆,不過疫後經濟重啟已是大勢所趨,隨着結婚率、出生率的回升,市場對樓市的剛性需求仍然殷切, 不過整體動工量的減少勢必令未來供應變得緊張, 供不應求的情況仍會持續。 作者: 吳啟民 •世紀21 香港有限公司行政總裁 •香港專業地產顧問商會榮譽副會長+

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慎防大市有技術性之回吐

5月大市最終不窮,形態上屬先低而後高,恆指是由10日之低位19178點升至31日之高位21415點,即月內之波幅為2237點, 到6月份, 恆指本是由9日之高位22142點跌至16日之低位20697點,但經過週來之一輪急升後,恆指終於成功升越9日之高位22142點,即是說,形態上現已屬先低而後高,恆指暫是由16日之低位20697點升至28日之高位22449點,即月內之波幅已擴闊至1752點,由於6月份之股市已到月底,故整個大局該已定,亦可以說,繼五不窮後六亦不絕,惟7月份之市勢可能會於上旬時份再見反覆,其一是大市經過一輪快速抽升後,技術上需略作消化,其二是7月美國聯儲局可能會再大幅加息,故任何再冒高追入之短炒行動,最好是做好風險管理,同時亦不宜過急及過勇。 再看移動線方面之表現,經過週來之一輪快速抽升後,恆指不但持續穩守於50天線(20879點),20天線(21531點)及10天線(21637點)之上, 且更成功重越100天線(21649點), 即是說,單從技術上看,大市現時再上望之目標該為250天線(23814點), 此亦為傳統的牛熊分界線,從目前之客觀環境看,大市要突破此關不容易,反之,現時該留意100天線(21649點)之支持,因恆指一旦再跌穿此組移動線,即表示整個大市可能又會再次重陷反覆不明之中。 騰訊(700)的主要股東NASPERS及其旗下的PROSUS宣佈開放式的回購計劃,由於涉及資金龐大,故NASPERS會有序地在場內出售所持有的騰訊股份,從而籌集資金作回購之用,NASPERS計劃每天出售之騰訊股份將佔平均成交量的一小部份,即平均約佔騰訊每日成交量的3%至5%,從事件上看,所出售的數目並不多,該不會帶來太大壓力,但問題是每日都有相關數目的沽盤,相信定會打壓資金之入市意欲,故騰訊股價可能會一直處反覆略帶軟之形態中,由於騰訊在恆指內之成份比重佔達8%,對整個大市而言,技術上當會帶來頗負面之影響。 傳統而言是五窮六絕七翻身,但今年情況完全不同,5月及6月之市勢均屬先低而後高,即大市已連升兩個月,故踏進7月 份,反而要慎防大市有技術性之回吐,至低限度,在上旬時份不宜再大手高追,上文已述,目前宜睇緊100天線之支持 。 作者: 郭思治 •香港股票分析師協會副主席 •商業一台節目主持 •知名股評人

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余智榮 監管業界提升水平 用心守護社區

如果說,誰對社區最了解,相信地產代理一定榜上有名!香港地產代理商總會(新界東分會)會長余智榮就運用自身的知識和經驗,努力回饋業界和社區。曾擔任大埔區議會(第三至五屆)民選區議員,現時為大埔區居民聯會主席的他,熱心推動社區工作,包括探訪、籌款,以及在疫情期間,籌集和派發抗疫物資等,不但受到社區居民認可,更於2021年獲特區政府頒發「榮譽勳章」,成為他繼續努力的一大動力! 洞悉先機 轉戰地產界 大余智榮早在1989年開始留意到香港樓市蘊含巨大商機,於1991年毅然投身地產代理及物業投資,經過不斷努力後成功創出一條新道路,更於1993年成功收購了他加入地產行業時的分行經營。其後,看準2003年物業價格處於極低水平,吸納物業投資,更成功助不少租客「上車」做業主。 余智榮於2020年由行政長官委任,成為地產代理監管局董事局成員。他說:「我主要跟進紀律委員會和牌照委員會的工作,前者主要審理違規地產代理或公司的個案。後者則負責於地產代理考試後,就申報履歷及核實過往有否違規行為等,評定能否發牌給他們。」 為業界反映意見 此外,余智榮亦有為地產代理同業向有關部門反映減樓市辣招、疫情減免牌照費及抗疫基金支援,並提出現時地產代理牌費比多個金融業界相關行業高昂等意見。他表示,業界現時有約4萬多名地產代理,他們只是受監管但就沒有代表可以代為審議法案的立法會發聲:「因為現時代表地產界別的多為地產發展商人士,令代理們的想法也較難伸展。希望未來可以團結大家,爭取應有權益。」 關心社區 熱心服務居民 除了為客戶尋找安樂窩外,余智榮亦熱心服務社區。他於2006年前加入新界總商會青年事務委員會,他表示:「一直以來,協助策劃和參加了大大小小,不同形式的活動,讓我看到社會多個面貌,更體會到投入用心的重要性。另外,在疫情期間,我聯絡了商界友好及社區善長,籌集物資,例如消毒藥水、口罩、藥物及食物等防疫用品,並與義工街坊們開設街站,免費派發物資於有需要人士,疫情嚴峻時為防義工有感染機會,更做好防疫措施後親身送遞到確診求助人士家庭。」 他這顆積極服務社區的心,除了得到社區居民認可外,更讓他於2021年獲特區政府頒發「榮譽勳章」,余智榮表示:「這成為的一大動力!未來,希望自己可以繼續在業界和社區服務大眾。」 余智榮,MH ◆ 地產代理監管局董事局成員 ◆ 香港地產地代理商總會(新界東分會)會長 ◆ 2021年獲頒「榮譽勳章」 ◆ 2021年香港選舉委員會委員 ◆ 大埔居民聯會主席 ◆ 新界社團聯會(大埔地委會)副主席 ◆ 新界總商會—青年事務委員會顧問 ◆ 大埔區議會(第三至五屆)民選議員

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居屋攪珠落空 選購第二市場需留神

新一期居屋攪珠結果已於6月13日出爐,今期共有約25.2萬份申請,以推售的8,926個單位計算,超額27倍,白表申請佔八成約20.3萬份,當中家庭申請約為8.25萬份,餘下12.7萬份為一人申請;綠表方面申請約4.9萬份,當中家庭申請約為3.9萬份,餘下1萬為一人申請。在綠、白表的組別內,各有三個組別,包括家有長者家庭、其他家庭和一人申請。組織公屋聯會作出揀樓機會估算,當中可揀樓機會比率最高為10%,屬白表家有長者家庭申請。而機率最低的組別屬於白表一人申請,共12.7萬申請,爭購540個單位,只有0.4%,競爭激烈,僧多粥少依然是公營房屋的特性。 大部份抽籤落空的買家,可因應不同組別尋找其他機會,例如綠表,可以於第三至第四季再次申請綠置居2022,今期共有4,693個單位,可再碰碰運氣,若然繼續落空,仍可以申請居屋第二市場資格,轉投二手市場。至於白表方面,大約有六成人士,於申請居屋之外,同時申請白居二,今年共有11.7萬份申請,中簽後成功申請者會在第四季收到房委會發出的批准信。當然到最後房委會只會批出4,500個名額,白表資格的可揀居屋及第二市場資格共有9,900個,抽中機率仍然是僅有5%。 轉投居屋第二市場之買家,大多數買家會選擇房委會居屋,按揭方面,綠表最高承造95%按揭,白表最高可承造90%按揭,只要留意樓齡,剩餘擔保期及銀行估價,不用通過壓測,最長可享25年之還款年期。但除此之外,買家亦可以選擇由香港房屋協會發展的住宅發售計劃及資助出售房屋項目之第二市場。不過需要注意,房協第二市場之買賣手續跟房委雖然類同,但購買證方面,需要額外再向房協申請,而且按揭方面更有大不同之處,由於房協第二市場,並沒有由政府擔保之擔保期,所以無論白表綠表買家,最多只可承造九成按揭,並需要繳付按揭保費及通過壓力測試,不過按揭年期最長可造30年,所以買家入市之前,必需要分辨清楚手續及按揭詳情,免致失誤。 作者: 莊振耀 •世紀21奇豐物業顧問行營業董事

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黎峻實地考察 規劃趨成熟 啟德城中心啟動

十年前的啟德仍然只是一大幅閒置土地,隨着區內規劃漸趨成熟,甲級商廈、大型商場,甚至啟德體育園區現正如火如荼興建中,加上啟德跑道區的臨海豪宅亦陸續推盤,未來呎價只會愈來愈高,要進駐啟德城中心,就要好好把握最後機會,英皇新人黎峻這次實地考察,走入啟德區一探究竟!

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迎跨灣大橋通車 凱柏峰全「城」哄動

繼屯馬線、東鐵線過海段通車後,相信下一個基建焦點,將會是通車在即的將軍澳距灣大橋及將軍澳—藍田隧道,只要大橋一通,將軍澳居民未來只需數分鐘的車程便可直達東九龍,而且大橋亦將接連T2主幹線組成6號幹線並將將軍澳同九龍區連在一起。發展商亦襯開通前推售新盤,飲得頭啖湯的必定是日出康城第11期凱柏峰,盡享百億基建,定必全「城」起動!

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電影新星黎峻 置業主攻舊區二手樓

英皇新人黎峻(Kenneth)憑高大的身材及亮眼的外型,從美妝顧問轉行做模特兒,近年簽約英皇電影成為旗下藝人,轉型成為演員的他,已經參演過《分手專家》、《海關戰線》等多套電影,雖然出道時間短,但原來早已計劃置業,他打算主攻九龍區的二手細價樓,銀碼較細之餘、出入亦方便。

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法律專欄:如何處理噪音滋擾

香港的居住環境擠迫,與鄰居之間每每只有一牆之隔,若果鄰居整天製造噪音,除了拍門理論外,還有什麼辦法? 報警求助最直接 根據《噪音管制條例》(第400章)第4條,任何人不得於下午11時至翌日上午7時,或於公眾假日的任何時間,在住用處所(包括酒店或公寓的出租部分)或公眾地方發出噪音對人造成滋擾,違者最高罰款港幣一萬元。 根據《噪音管制條例》(第400章)第5條,任何人不得於任何時間在住用處所或公眾地方因進行以下活動而發出噪音對人造成滋擾,違者最高罰款港幣一萬元: 1. 奏玩任何樂器或器具,包括唱機、錄音機、收音機或電視機;2. 使用揚聲器、傳聲筒或其他擴音裝置或器具;3. 進行任何遊戲或消遣活動;4. 經營生意或業務;5.(於住用處所)操作空氣調節或通風系統;6.(於住用處所或公眾地)畜養動物或雀鳥;或7.(於公眾地方)為吸引他人注意其貨物、商品或生意。 追討賠償可循民事程序處理 製造噪音除了會觸犯以上刑事法例外,持續的噪音滋擾有可能會對人造成精神或身體上的損害,受害人可以循民事程序向製造噪音人士追討賠償。 此外,受滋擾人士可聘請律師向製造噪音人士發出律師信,要求立刻停止製造噪音及說明相關的法律責任等,意圖用最簡便有效的方式解決問題。 聲明:本文內容純屬筆者個人意見及一般法律知識的分享,並非該律師就任何法律問題或案件提供之法律意見或該律師所屬事務所的要約,亦不代表本刋立場。如就任何法律問題或案件有任何疑問,請委聘律師協助。任何人士如因文章所載或漏載的資料而引致任何損失或損害,本刋及撰寫文章的律師及所屬律師事務所絕不承擔任何責任。

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移民專欄:想移居海外卻無從入手? 教你選擇合適移居地

港人移居海外該何去何從?移民是人生大事,一旦決意移居海外,便需要從長計議。最近這半年,我觀察到好多朋友想移居到外地生活,而在選擇移居地點時,他們都習慣第一時間先參考身邊親友的去向,但其實親友所選擇的地方又是否同樣適合自己一家呢? 了解自身條件 挑選合適移居地 加拿大、澳洲、日本、英國等地都是港人選擇移居的熱門地點。很多人在選擇移居地時都習慣憑自己對該國家、城市片面的文化認知或主觀喜好來作出判斷,導致他們在落地後的生活體驗與期望值產生落差。因此,大家不應倉促地決定移居地點。 在選擇移居地點時,需要考慮的因素總離不開以下幾個範疇:環境、經濟、交通、教育、住屋、工作。每個國家均有不同的移民政策,移民項目亦五花八門,在選擇移民方案前,大家不妨先審視自身條件:自己擁有甚麼專業技能?學歷及語言能力是否達標?會否到當地經營生意?是否願意由白領轉為藍領工作?是否有充足資金維持生活? 自己去還是一家人去? 有些朋友學歷高,很快便找到一份心儀工作,但因無法適應當地的生活及職場文化,移民計劃因而失敗告終;相反,有的朋友雖然學歷並不高,但找到適合自己的移民項目,最終成功領取到居留權。因此,每個人都需要按本身條件去全面策劃出一個最合適的移居方案。 尋求移民專家協助 制定最合適的移居方案 縱然網上已有大量關於移民的資訊,但並非所有資訊都是適用於每個人。好多朋友可能只認識一兩個國家,看後反而更加混亂,不知從何入手。這時候最好先找到一位能靜心聆聽你所需的移民顧問,從專業角度去幫你策劃移居方案, 當然,如能提供離港前稅務諮詢及落地後的安家服務,那就可為你省下不必要的時間和成本。

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名人專欄:沛銘國際有限公司董事長Tony Leung:「盡管人心難測,但我仍然選擇信任。」

每個經歷都是成長的養份,今次「逆轉商機」系列訪問帶來了一位不甘平凡,在每個轉變中都無所懼怕的嘉賓,沛銘國際有限公司董事長梁洺榛(Tony Leung)。他在1997年從英國回流香港,但打第一份工的時候,已經決心要自己開公司做老闆。膽識過人的Tony指自己是以破釜沈舟的決心去開始創業,沒有留下退路,並成功帶領公司成為香港其中一間頂尖且有上市公司背景的的生活設計和家具企業。他坦言在創業中所遇到的問題都只是一個過程,「我覺得事業上我沒有遇到過失敗,但對於人心卻有過很多失望,盡管人心難測,但我仍然選擇信任,用真誠和真心對人。」 設計曾遭受冷言冷語 於1997年從英國回流香港,修讀室內設計的Tony回都香港打第一份工,已經覺得人工未能滿足到他追求的生活水平,於是在打工三年後,決定開自己的公司,創業做老闆。Tony表示從事室內設計行業,在香港經常被誤會是「裝修師傅」,設計亦曾被冷言冷語批評,但最難的關鍵其實是「賣橋」。「當時未有3D設計圖,且室內設計涉及的金額不少,在銷售時其實就是賣「空氣」,十分依靠自己的表達和溝通能力。」而Tony笑指憑自己打不死的精神,在工作過程中學會了正面面對冷言冷語,而經過不斷的努力後,生意亦開始走上軌道。 成為老闆的條件 資金不足是很多創業者需要面對的問題,Tony亦不例外。為了更平的租金支出,他租了一個工廠大廈「凶宅」單位,笑指因為窮比鬼可怕。在開頭的幾年,不斷在不範疇的室內設計領域學習。他認為過程中毅力、能力和決心都缺一不可。「在整個創業的過程中,我不覺得自己失敗過。盡管蝕錢的工作我也會看成是一個過程。當然對於人心也曾經失望,有試過被伙記搶客,也有試過被客人拖欠金錢。」他分享自己的成功並非表面,而是經歷過對人心的失望,但仍然選擇信任,用真誠和真心對人才有今天的成果。「人與人之間的相處表達很重要,了解人的心態才能在生意中得到成功。」Tony表示做老闆為他帶來了不受制於別人的自由和很大的成功感。 接受新事物 能力、IQ、EQ、毅力和際遇都是在工作上成功的元素,而除此之外不斷學習的心也必不可少。面對網絡世界的急速發展,Tony表示市場上明顯多了競爭。因此需要與時並進,加入網上行銷的原素。「雖然我的性格不喜歡跟大方向而行,但我亦十分樂於接受新事物,自學一些並應用在生意之上。」而Tony在了解過後,亦找來了先知行銷的數碼行銷公司開始合作,這間公司則是以宣傳成效行先,更重視宣傳成效。 Tony認為心態影響一切,其實當遇到困難時,只要盡力做自己能力所及的事就好,勿讓太多外來因素影響自己。「有時我都會自我隔離一下,例如郊遊好讓自己得到調節。」作為車迷的他指,做人跟駕駛一樣,行錯路也不必太慌張,轉個灣返來便好了。其實困難就如心魔,「當你不覺得困難是困難的話,就沒有事情再需要擔心。」因為即使失敗也只會是個邁向成功的過程。沛銘國際多年來,已成功為商業、住宅和酒店等不同行業提供高端家具、生活產品設計和室內設計服務,生活上我們所知道連鎖品牌辦公室和店舖設計,有不少亦是Tony的作品。 《逆轉商機》旨在採訪不同行業的嘉賓,分享他們人生或生意上,因應環境而進行「蛻變」的不同經驗和成長。訪問策劃:先知行銷Website:Synergymarketingtech.com

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財經專欄:6月大市漸見小陽春 關鍵於成交金額

傳統而言是五窮六絕七翻身,但今年自2月開始已窮,且連續窮4個多月,2月份恆指是由10日之高位25050點跌至28日之低位22406點,月內共跌2644點,到3月份,是由1日之高位22937點跌至15日之低位18235點,月內之跌幅為4702點,至4月份,在沽壓主導下,恆指是由4日之高位22523點跌至27日之低位19665點,即月內之跌幅為2858點,至於本月,恆指暫是由3日之高位21291點跌至10日之低位19178點,即月內之跌幅暫為2113點,單從上述資料看,大市之沽壓確實相當沉重,值得留意的是,本年之高位暫為2月10日之25050點,而低位暫為3月15日之18235點,以5週內之跌幅已達6815點計當不算小,但相對一年之波幅計,則該仍有不足之感,假如今年大市之波幅有約8000至8500點計,則在本年餘下之交易日,理論上該有更大之波幅點出現,即是說,大市如不能上破2月10日之高位25050點,剩下之可能性該會跌穿3月15日之低位18235點,另外,一年之高低位是不該同時出現於5週之內,從經驗得知,每年大市之高低位該會相距至少4個月或以上。 再看移動線方面之走勢,從近期各組常用的平均移動線之表現看,技術上確已漸見回穩,由於10天線(約在20526點)現已重越20天線(約在20366點),故整個移動線之排列雖仍處反覆不明之形態,但維持多週的倒序模式則已見改善,直到執筆一刻止計,各組常用的平均移動線由上而下排列為250天線(約在24429點),100天線(約在22167點),50天線(約在20938點),10天線(約在20526點)及20天線(約在20366點),單從上述資料看,該已表示大市已漸擺脫反覆續尋底之弱態,而經過逾3個月之反覆後,目前大市或已開始進入技術性反彈之中,由於恆指已成功重越50天線(約在20938點)並穩守其上,故短期後市之反彈該可延續4至6週,亦即是說,6月大市該有機會出現小陽春,當然,其時大市之成交金額能否明顯增加將至為關鍵,因大市之動力如不能相配,升勢當會漸受規限。 一切條款及細則以銀行或金融機構最終批核為準按揭諮詢熱線: 9033 3474 / 6089 1272

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世紀21專欄:審批有辨法! 「入息」審批VS「資產」審批

銀行批核按揭主要有兩個方法,以收入審批或資產審批。 「入息」審批 銀行審批按揭貸款時,需要衡量申請人的供款能力。銀行一般會要求申請人提供入息證明,若申請人是以每月固定收入受僱,一般只需提供最近3個月之收入證明及最近一個財政年度之稅單;而非固定收入,如以佣金收入為主或有部份為佣金收入,則需要提供最少6個月之收入證明,以平均數計算。 租金收入也可以計算? 如承造之按揭在五成或以下,申請人可以租金作為收入,銀行會將租金以7折計算。如物業未出租,個別銀行亦可以考慮預計租金收入,但租金將會以6折計算。 年終花紅計算在內? 如申請人每月收入不夠批核按揭,但每年會有年終花紅,個別銀行可以考慮申請人近兩年之年終花紅,再根據個別銀行之準則計算。 「資產」審批 若申請人不能提供足夠收入證明,個別銀行可根據其資產淨值作為審批基礎,資產淨值是指持有之資產總值減去負債後的淨額。銀行一般要求申請人證明其擁有的資產淨值不少於申請按揭物業之樓價。可計算的資產包括現金存款、股票、債券、基金及物業等,當中有部分類別的資產價值需要打折扣計算,但監管機構對於計算資產的標準沒有劃一指引,所以個別銀行會有不同的準則。資產審批按揭成數上限為四成,較以入息審批上限為九成低。

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世紀21專欄:樓市辣招引此為鑑 康文署「禁炒」成效有限

第五波疫情逐漸減退,市面也逐漸回復正常!大家都可以到球場運動,舒展一下筋骨。經過疫情的教訓,大家可能比之前更注重身體健康,適量的運動是必須的!自然大家對康文署管理下的運動設施需求,肯定是有增無減! 筆者是標準足球迷,每周都會到康文署管理的球場,親身體驗到需求遠超供應。結果當然引來投機活動,球場的熱門使用時段往往被「場佬」佔據,並在網上放售,以一個為時90分鐘的足球場為例,官價是168元,炒價由900至1200元不等,如果不想食炒價,早上七點開始發售七天後的時段,早上五點開始有人在球場外排隊,當然也可以在網上登入康體通,但成功登入的機會也很微,更不要談上成功搶到時段! 康文署當然受到壓力,他們的辣招也一浪接一浪。最初要求成功申請人必須親身到場簽名才能取場,現在要求申請人整段時間也必須在場,球場管理人員隨時可以在途中要求簽名。由於效果仍然有限,計劃再次加強,辣招取消親身到場購買,網上康體通也規定一個戶口只能接上一個手機。其實每一次加強辣招都令炒場人士的操作成本增加而已「在供應沒增加,需求卻不斷增加,供應追不上需求,這些辣招操作,只會將增加的成本由賣家轉嫁到買家身上!所以筆者可以預期球場的炒價只會因辣招而繼續上升!要徹底解決此問題,長遠而言當然是增加供應,但遠水不能救近火,問題就一直拖下去! 這些處境,這些對白,大家是否覺得很熟悉!跟房屋供應不足,政府就不斷「推出」各式各樣的「辣招」,結果令置業成本不斷上升,問題完全沒有得到解決!相反,買樓首期不斷因「辣招」而上升,反而令買樓成為有錢人的專利,必須有「父幹」才能上車,年青人連奮鬥的動力也減弱了! 要解決球場或房屋短缺,必須從增加供應方面著手!筆者發現不少學校也有球場設備,晚上熱門時段都是空置的,如果政府能推動及協調各學校,讓這些空置球場供校外人士使用,便可大大增加球場的供應!辦法總比困難多,筆者寄望新政府的新政策方向 – 「以結果為目標」能解決官僚簡化程序,能真正為香港市民創造幸福!

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鐵路沿線受追捧 銀湖‧天峰呎價約1.6萬元

沙中線過海段正式通車,鐵路沿線屋苑受追捧,二手交投轉好,世紀21奇豐物業馬鞍山市中心分行經理張翠珊表示,新近錄得馬鞍山烏溪沙站銀湖‧天峰成交,單位為8座中層A室,建築面積733平方呎,實用面積558平方呎,座向東北,享海景,2房2廳間隔,單位放盤3個月,當時叫價975萬元,累減65萬元或減幅6.7%,以910萬元成交,實用面積呎價16,308元。 據了解,原業主於2014年9月購入上址,當時作價628萬元,持貨逾8年至今轉售,賬面獲利282萬元離場,單位期內升值45%。

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人氣KOL寶妹鍾情大埔年尾入市

人氣KOL寶妹經營網上平台直播賣貨,在網上賣名牌手袋及服飾而成名的她,近年踩入飲食界,憑着「食極唔肥」的秘技,在吃播界吃出名堂,連貿發局、煤氣公司也與她合作做直播!問到她的置業大計,她透露鍾情大埔區,並看好樓市,打算年尾入市!

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新中式風格 輕奢華中帶出傳統味道

傳統的中式裝修風格向來給予人一種深沉的感覺,近年流行的新中式風格就大大不同,這次介紹的單位,設計師以深淺灰色的主調,配合中式風格,以雲石紋理、金檳色做出不同的配搭,帶出溫韾的感覺。

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村屋、車位、路權

王小姐在一個村屋單位住了二十多年,最近遇上一些法律煩惱。她的單位是一幢村屋的二樓,村屋與其他廿多幢一起組成一個屋苑,屋苑有業主立案法團。王小姐買入單位時被告知她的單位包括車位,車位則位於屋苑大閘對開的一幅頗大的空地。她和屋苑的很多其他業戶都在那幅空地上泊車,廿多年來一直相安無事。 有天放工駕車回家時,王小姐赫然發現那幅空地出現了一些阻擋車輛的金屬柱,土地的當眼處張貼了一些告示,寫著「XXX祖物業,未經許可不得擅進」。她向業主立案法團查詢,才晴天霹靂地得悉那幅空地是由一個「祖堂」所擁有,不屬屋苑範圍以內;法團近日更收到祖堂的律師信,表示不會再讓屋苑的住戶通過那幅空地。 王小姐認為這件事不可思議。她在買入物業時「發展商」的代表曾向她表示她享有車位的「永久使用權」,甚至簽署了一張文件作為證明。 替王小姐查閱契據和查冊後,發現她的確只擁有村屋二樓單位的業權,並無車位的業權;土地查冊上也沒有任何路權契或其他文書表示她在那幅空地上擁有路權或泊車或使用的權利。 至於她說的發展商,是一家曾持有屋苑的公用地方的有限公司,但該公司早在十多年前已經被公司註冊處剔除登記。而該張「永久使用權」的證明文件,只是一份由那間公司批出的特許,充其量只對簽發者有法律約束力,但對那幅空地的業主卻全無法律效力。 王小姐和屋苑的一眾業主,不單追究無門,更可能須與持有那幅空地的祖堂打官司,爭取通過空地的路權。 怎樣避免以上悲劇? 誠如我在2月號給各位朋友的建議,買村屋需留神一些未聽過的用詞(如以上個案中的「永久使用權」),並與你的律師多多溝通。「落訂」購買一幅空地/車位前,應先行在地圖/圖則上辨認出位置和地段號碼,再查冊確認賣方的確是註冊業主、且沒有不明的文書登記在上面。關於路權的法例頗為繁複,下次再與各位分享。 作者: 郭允中律師 •郭允中律師事務所創辦人兼主管律師。 • 從事物業及土地買賣、家庭財產傳承、民事訴訟、刑事辯 護及離婚等法律服務。 •並擁有婚姻監禮人資格。

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移居風險你要知 教你踏出舒適圈

凡事皆有風險,移居海外當然也不例外。初出茅廬的年輕人較少家庭或工作上的包袱,對他們而言,「說走就走」或許並非難事;而社會歷練越多的人所面臨 的風險反而會越大,無論是職業轉型還是組織家庭等方面的決定,都必須經過慎重考量。很多人在決定移居時,內心都會掙扎:「究竟放棄原有的生活模式,去追求未知的新生活,是否值得呢?」其實大家無需過份擔心,只要在移居前做足準備,自然能夠減低各種風險。 升學移民的風險 不少港人都打算透過升學途徑移居加拿大、英國等地。雖說做人要「活到老,學到老」,但30歲以上的人士若想透過海外升學移民,則需要承擔學業及家庭的雙重壓力。30歲的人普遍已有穩定的工作並開始組織家庭,若此時打算透過升學移民,一來需要考慮畢業後的就業問題,二來更要擔心萬一未能如期完成學業,會否辜負家人及伴侶對自己的期望,甚至影響到一家人的移民計劃。所以打算透過升學移居的人士,應先評估自己能否承受學習進度未如理想的風險。 工作移民的風險 打算申請工作移民的朋友則需要注意移居地對不同工種的要求。我有一位朋友 原本在港任職營業員。但移居海外後,由於英文能力不足,多次面試後亦未能獲聘相關的職位。經過數月求職失敗的經歷後,只能暫時轉行從事基層工作。所幸這位朋友堅持進修並不斷提升英文會話能力,一年後終於成功重拾老本行。故此,不論從事任何行業的人士,若想避免就業方面的風險,在移居前都需要先了解清楚各行各業的需求。 做好最壞的打算 移居海外前,大家不妨提前做好「最壞的打算」。有時先往壞處想,反而有助我們未雨綢繆,及早制定應對不同風險的策略。我深信堅毅的港人定能無懼挑戰,勇於踏出舒適圈,展開移居新生活。 作者: 黃沛喬 •2006 年開始創業,2017 年開始涉獵移民行業至今 •處理加拿大、澳洲及日本的移民、移居個案 •服務包括僱主擔保、企業移民及投資移民

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專訪嘉林財俊創始人蘇校長Peter So 懂得生財已經足夠?年少輕狂的深刻教訓

「嘉林財俊全方位企業財富管理學院」成立於2019年,時至今日在香港已經成功培訓超過2,000名保險行業的理財顧問,令他們升級轉型,從只是懂得賣產品的Sales,成為專業的「法商」或「保費融資」顧問。今次「逆轉商機」系列訪問,很榮幸邀請到學院的創辦人,也是近期互聯網世界大熱的紅人蘇焜鴻(蘇校長)和我們分享他的心路歷程。 蘇校長除了是今日保險界殿堂級的教練之外,更加是一位經歷幾許波折,見慣風浪的生意人。40年前,大陸改革開放的時代,21歲的他,已經膽粗粗回去大陸做外貿生意,短短7年時間,已經成功賺到第一桶金,當年一單生意,輕輕鬆鬆已賺800幾萬元! 最深刻的逆景 正因為年輕就得到卓越成績,是典型懂得生財卻不得理財和保財的老闆。當年的他,拒絕投資,因為認定做生意是最容易賺錢的方法,更怒罵規勸他的保險朋友,詛咒自己老來沒錢。地產的朋友勸他買樓,也被他掃地出門,覺得對方動機不純,更「炒貴」樓價。可惜好景不常,終於在幾年後遇上騙子,輸光身家,更背負百萬巨債!蘇校長笑言回望過去,這個不失為一個機會令自己反思,也慶幸自己性格樂天又早結婚,肩上背負的責任和天生不服輸的精神,令他很快重整旗鼓。 學習是最高回報的投資 回到香港後,蘇校長加入保險行業,但是他笑言,「本身自己對財經金融一無所知,入行第一日返工已經想辭職,但是想起妻兒家人,知道自己是沒有退路」。入行初期的他,問題天天都多,保險知識上要投入鑽研,以往不喜歡文字的他,開始每天堅持上網閱讀和學習,這些習慣融入生命,延續至今。蘇校長經常語重心長地勸戒年輕人「學習是一種最高回報的投資,投資自己的大腦,植入富爸爸思維,未來一定有豐盛的回報。」而令他能從保險業中突破和改變的書籍名為《做MDRT你不能不知道的十件事》。後來更憑著自身的才能和多年作為老闆的思維角度,他很快就成為了保險界的新人王。 獨樹一幟,傲視同儕 2004年,蘇校長成為了分組經理,帶領40多人的團隊取得優異業績。因為多年打理生意經驗,他十分懂得用老闆思維,去經營自己的保險事業,從來不會叫人買保險,而是教人買保險。2007年已懂得教企業主,透過私人銀行,用物業活化保費融資,保本增值,賺取息差,達到資產雙重增值的效果,所以在保險界「物業活化,保費融資」領域,蘇校長絕對可以稱得上是「元老」級別的教練。 升級轉型成為「保險法商教練」 隨着大灣區的成立和發展,蘇校長再次把目光鎖定內地市場。2018年他跟隨名師,進入法商領域深造,結合法商希望為更多困頓中的保險代理人引領方向。蘇校長表示:「保險代理人不受歡迎,是因為開口就咒人死,咒人病,咒人老了沒錢,但如果結合法商的專業,在公司法、婚姻法或繼承法等層面,透過真實案例,為客人做風險體檢,客人就會明白,保險是其中一個有效的工具,為資產或傳承保駕護航。」因此蘇校長毅然創立「嘉林財俊學院」開始培訓中港兩地的保險從業員,幫助他們成功轉型為專業顧問,甚至客人的問題「解決師」。 「難」字半邊「佳」 早在互聯網剛興起時,蘇校長已懂得善用互聯網,近期也開始運用各類媒體建立網上自動吸客系統,並與「先知行銷數碼行銷公司」攜手合作。最後蘇校長也寄語保險業的前線人員:「保險是一份生命影響生命的事業,大家要堅持自己選擇的路向,在困境中,更要懂得投資自己,持續進修,不斷增值,及早轉型為專業顧問,所謂有危便有機,『難』字半邊『佳』,困局總會過去,『佳景』自會到來。」 作者: E D D I E L E E •先知行銷創辦人 《逆轉商機》旨在採訪不同行業的嘉賓,分享他們人生或生意上,因應環境而進行「蛻變」的不同經驗和成長。 訪問策劃:先知行銷 Website:Synergymarketingtech.com

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疫下動工量 減 剛需仍然殷切

受新冠疫情的衝擊,令整體樓市出現相當大的變化,年初第五波疫情打擊下,無論樓市、股市均顯着受壓,今年上半年整體一、二手交投顯着回落,無可否認在疫情下,市民的起居習慣、商務出行等均會受到一定影響,或許大家亦會想像我們何時才能一切回復正常,亦或許我們會進入一個新的常態。 從2020年初市民「四出撲口罩」,至目前市民已習慣使用「安心出行」,甚或需要定期「快速測試」,疫情已持續兩年多,即使至目前為止社交距離措施稍稍放寬,但婚禮飲宴仍然需要「有限度」進行,無可否認過去兩年整體結婚數字顯着減少,連帶出生率亦持續回落,疫情下確實有不少新人推遲結婚、推遲換樓,相信隨着疫情轉趨放緩,加上整體經濟逐步重啟下,今年結婚率、出生率或許顯着回升。 另一方面,疫情下過去幾年新樓動工量顯着減少,特別是疫情初期,地盤群組出現下,令不少項目均被迫「停工」或暫緩動工,按屋宇署的數字,2020年動工量只有7,100多伙,即使去年(2021年)明顯增加至21,000多伙,不過由於當中約近5,000伙,屬於由社福機構主理過渡性房屋,因此實際上去年動工量並沒有想像般高,加上近年政府賣地有所減少,整體而言,在疫情底下,整體私人住宅動工屋確實較以往減少。 或許未來的疫情仍會有所反覆,不過疫後經濟重啟已是大勢所趨,隨着結婚率、出生率的回升,市場對樓市的剛性需求仍然殷切, 不過整體動工量的減少勢必令未來供應變得緊張, 供不應求的情況仍會持續。 作者: 吳啟民 •世紀21 香港有限公司行政總裁 •香港專業地產顧問商會榮譽副會長+

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慎防大市有技術性之回吐

5月大市最終不窮,形態上屬先低而後高,恆指是由10日之低位19178點升至31日之高位21415點,即月內之波幅為2237點, 到6月份, 恆指本是由9日之高位22142點跌至16日之低位20697點,但經過週來之一輪急升後,恆指終於成功升越9日之高位22142點,即是說,形態上現已屬先低而後高,恆指暫是由16日之低位20697點升至28日之高位22449點,即月內之波幅已擴闊至1752點,由於6月份之股市已到月底,故整個大局該已定,亦可以說,繼五不窮後六亦不絕,惟7月份之市勢可能會於上旬時份再見反覆,其一是大市經過一輪快速抽升後,技術上需略作消化,其二是7月美國聯儲局可能會再大幅加息,故任何再冒高追入之短炒行動,最好是做好風險管理,同時亦不宜過急及過勇。 再看移動線方面之表現,經過週來之一輪快速抽升後,恆指不但持續穩守於50天線(20879點),20天線(21531點)及10天線(21637點)之上, 且更成功重越100天線(21649點), 即是說,單從技術上看,大市現時再上望之目標該為250天線(23814點), 此亦為傳統的牛熊分界線,從目前之客觀環境看,大市要突破此關不容易,反之,現時該留意100天線(21649點)之支持,因恆指一旦再跌穿此組移動線,即表示整個大市可能又會再次重陷反覆不明之中。 騰訊(700)的主要股東NASPERS及其旗下的PROSUS宣佈開放式的回購計劃,由於涉及資金龐大,故NASPERS會有序地在場內出售所持有的騰訊股份,從而籌集資金作回購之用,NASPERS計劃每天出售之騰訊股份將佔平均成交量的一小部份,即平均約佔騰訊每日成交量的3%至5%,從事件上看,所出售的數目並不多,該不會帶來太大壓力,但問題是每日都有相關數目的沽盤,相信定會打壓資金之入市意欲,故騰訊股價可能會一直處反覆略帶軟之形態中,由於騰訊在恆指內之成份比重佔達8%,對整個大市而言,技術上當會帶來頗負面之影響。 傳統而言是五窮六絕七翻身,但今年情況完全不同,5月及6月之市勢均屬先低而後高,即大市已連升兩個月,故踏進7月 份,反而要慎防大市有技術性之回吐,至低限度,在上旬時份不宜再大手高追,上文已述,目前宜睇緊100天線之支持 。 作者: 郭思治 •香港股票分析師協會副主席 •商業一台節目主持 •知名股評人

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余智榮 監管業界提升水平 用心守護社區

如果說,誰對社區最了解,相信地產代理一定榜上有名!香港地產代理商總會(新界東分會)會長余智榮就運用自身的知識和經驗,努力回饋業界和社區。曾擔任大埔區議會(第三至五屆)民選區議員,現時為大埔區居民聯會主席的他,熱心推動社區工作,包括探訪、籌款,以及在疫情期間,籌集和派發抗疫物資等,不但受到社區居民認可,更於2021年獲特區政府頒發「榮譽勳章」,成為他繼續努力的一大動力! 洞悉先機 轉戰地產界 大余智榮早在1989年開始留意到香港樓市蘊含巨大商機,於1991年毅然投身地產代理及物業投資,經過不斷努力後成功創出一條新道路,更於1993年成功收購了他加入地產行業時的分行經營。其後,看準2003年物業價格處於極低水平,吸納物業投資,更成功助不少租客「上車」做業主。 余智榮於2020年由行政長官委任,成為地產代理監管局董事局成員。他說:「我主要跟進紀律委員會和牌照委員會的工作,前者主要審理違規地產代理或公司的個案。後者則負責於地產代理考試後,就申報履歷及核實過往有否違規行為等,評定能否發牌給他們。」 為業界反映意見 此外,余智榮亦有為地產代理同業向有關部門反映減樓市辣招、疫情減免牌照費及抗疫基金支援,並提出現時地產代理牌費比多個金融業界相關行業高昂等意見。他表示,業界現時有約4萬多名地產代理,他們只是受監管但就沒有代表可以代為審議法案的立法會發聲:「因為現時代表地產界別的多為地產發展商人士,令代理們的想法也較難伸展。希望未來可以團結大家,爭取應有權益。」 關心社區 熱心服務居民 除了為客戶尋找安樂窩外,余智榮亦熱心服務社區。他於2006年前加入新界總商會青年事務委員會,他表示:「一直以來,協助策劃和參加了大大小小,不同形式的活動,讓我看到社會多個面貌,更體會到投入用心的重要性。另外,在疫情期間,我聯絡了商界友好及社區善長,籌集物資,例如消毒藥水、口罩、藥物及食物等防疫用品,並與義工街坊們開設街站,免費派發物資於有需要人士,疫情嚴峻時為防義工有感染機會,更做好防疫措施後親身送遞到確診求助人士家庭。」 他這顆積極服務社區的心,除了得到社區居民認可外,更讓他於2021年獲特區政府頒發「榮譽勳章」,余智榮表示:「這成為的一大動力!未來,希望自己可以繼續在業界和社區服務大眾。」 余智榮,MH ◆ 地產代理監管局董事局成員 ◆ 香港地產地代理商總會(新界東分會)會長 ◆ 2021年獲頒「榮譽勳章」 ◆ 2021年香港選舉委員會委員 ◆ 大埔居民聯會主席 ◆ 新界社團聯會(大埔地委會)副主席 ◆ 新界總商會—青年事務委員會顧問 ◆ 大埔區議會(第三至五屆)民選議員

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居屋攪珠落空 選購第二市場需留神

新一期居屋攪珠結果已於6月13日出爐,今期共有約25.2萬份申請,以推售的8,926個單位計算,超額27倍,白表申請佔八成約20.3萬份,當中家庭申請約為8.25萬份,餘下12.7萬份為一人申請;綠表方面申請約4.9萬份,當中家庭申請約為3.9萬份,餘下1萬為一人申請。在綠、白表的組別內,各有三個組別,包括家有長者家庭、其他家庭和一人申請。組織公屋聯會作出揀樓機會估算,當中可揀樓機會比率最高為10%,屬白表家有長者家庭申請。而機率最低的組別屬於白表一人申請,共12.7萬申請,爭購540個單位,只有0.4%,競爭激烈,僧多粥少依然是公營房屋的特性。 大部份抽籤落空的買家,可因應不同組別尋找其他機會,例如綠表,可以於第三至第四季再次申請綠置居2022,今期共有4,693個單位,可再碰碰運氣,若然繼續落空,仍可以申請居屋第二市場資格,轉投二手市場。至於白表方面,大約有六成人士,於申請居屋之外,同時申請白居二,今年共有11.7萬份申請,中簽後成功申請者會在第四季收到房委會發出的批准信。當然到最後房委會只會批出4,500個名額,白表資格的可揀居屋及第二市場資格共有9,900個,抽中機率仍然是僅有5%。 轉投居屋第二市場之買家,大多數買家會選擇房委會居屋,按揭方面,綠表最高承造95%按揭,白表最高可承造90%按揭,只要留意樓齡,剩餘擔保期及銀行估價,不用通過壓測,最長可享25年之還款年期。但除此之外,買家亦可以選擇由香港房屋協會發展的住宅發售計劃及資助出售房屋項目之第二市場。不過需要注意,房協第二市場之買賣手續跟房委雖然類同,但購買證方面,需要額外再向房協申請,而且按揭方面更有大不同之處,由於房協第二市場,並沒有由政府擔保之擔保期,所以無論白表綠表買家,最多只可承造九成按揭,並需要繳付按揭保費及通過壓力測試,不過按揭年期最長可造30年,所以買家入市之前,必需要分辨清楚手續及按揭詳情,免致失誤。 作者: 莊振耀 •世紀21奇豐物業顧問行營業董事

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黎峻實地考察 規劃趨成熟 啟德城中心啟動

十年前的啟德仍然只是一大幅閒置土地,隨着區內規劃漸趨成熟,甲級商廈、大型商場,甚至啟德體育園區現正如火如荼興建中,加上啟德跑道區的臨海豪宅亦陸續推盤,未來呎價只會愈來愈高,要進駐啟德城中心,就要好好把握最後機會,英皇新人黎峻這次實地考察,走入啟德區一探究竟!

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迎跨灣大橋通車 凱柏峰全「城」哄動

繼屯馬線、東鐵線過海段通車後,相信下一個基建焦點,將會是通車在即的將軍澳距灣大橋及將軍澳—藍田隧道,只要大橋一通,將軍澳居民未來只需數分鐘的車程便可直達東九龍,而且大橋亦將接連T2主幹線組成6號幹線並將將軍澳同九龍區連在一起。發展商亦襯開通前推售新盤,飲得頭啖湯的必定是日出康城第11期凱柏峰,盡享百億基建,定必全「城」起動!

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電影新星黎峻 置業主攻舊區二手樓

英皇新人黎峻(Kenneth)憑高大的身材及亮眼的外型,從美妝顧問轉行做模特兒,近年簽約英皇電影成為旗下藝人,轉型成為演員的他,已經參演過《分手專家》、《海關戰線》等多套電影,雖然出道時間短,但原來早已計劃置業,他打算主攻九龍區的二手細價樓,銀碼較細之餘、出入亦方便。

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法律專欄:如何處理噪音滋擾

香港的居住環境擠迫,與鄰居之間每每只有一牆之隔,若果鄰居整天製造噪音,除了拍門理論外,還有什麼辦法? 報警求助最直接 根據《噪音管制條例》(第400章)第4條,任何人不得於下午11時至翌日上午7時,或於公眾假日的任何時間,在住用處所(包括酒店或公寓的出租部分)或公眾地方發出噪音對人造成滋擾,違者最高罰款港幣一萬元。 根據《噪音管制條例》(第400章)第5條,任何人不得於任何時間在住用處所或公眾地方因進行以下活動而發出噪音對人造成滋擾,違者最高罰款港幣一萬元: 1. 奏玩任何樂器或器具,包括唱機、錄音機、收音機或電視機;2. 使用揚聲器、傳聲筒或其他擴音裝置或器具;3. 進行任何遊戲或消遣活動;4. 經營生意或業務;5.(於住用處所)操作空氣調節或通風系統;6.(於住用處所或公眾地)畜養動物或雀鳥;或7.(於公眾地方)為吸引他人注意其貨物、商品或生意。 追討賠償可循民事程序處理 製造噪音除了會觸犯以上刑事法例外,持續的噪音滋擾有可能會對人造成精神或身體上的損害,受害人可以循民事程序向製造噪音人士追討賠償。 此外,受滋擾人士可聘請律師向製造噪音人士發出律師信,要求立刻停止製造噪音及說明相關的法律責任等,意圖用最簡便有效的方式解決問題。 聲明:本文內容純屬筆者個人意見及一般法律知識的分享,並非該律師就任何法律問題或案件提供之法律意見或該律師所屬事務所的要約,亦不代表本刋立場。如就任何法律問題或案件有任何疑問,請委聘律師協助。任何人士如因文章所載或漏載的資料而引致任何損失或損害,本刋及撰寫文章的律師及所屬律師事務所絕不承擔任何責任。

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移民專欄:想移居海外卻無從入手? 教你選擇合適移居地

港人移居海外該何去何從?移民是人生大事,一旦決意移居海外,便需要從長計議。最近這半年,我觀察到好多朋友想移居到外地生活,而在選擇移居地點時,他們都習慣第一時間先參考身邊親友的去向,但其實親友所選擇的地方又是否同樣適合自己一家呢? 了解自身條件 挑選合適移居地 加拿大、澳洲、日本、英國等地都是港人選擇移居的熱門地點。很多人在選擇移居地時都習慣憑自己對該國家、城市片面的文化認知或主觀喜好來作出判斷,導致他們在落地後的生活體驗與期望值產生落差。因此,大家不應倉促地決定移居地點。 在選擇移居地點時,需要考慮的因素總離不開以下幾個範疇:環境、經濟、交通、教育、住屋、工作。每個國家均有不同的移民政策,移民項目亦五花八門,在選擇移民方案前,大家不妨先審視自身條件:自己擁有甚麼專業技能?學歷及語言能力是否達標?會否到當地經營生意?是否願意由白領轉為藍領工作?是否有充足資金維持生活? 自己去還是一家人去? 有些朋友學歷高,很快便找到一份心儀工作,但因無法適應當地的生活及職場文化,移民計劃因而失敗告終;相反,有的朋友雖然學歷並不高,但找到適合自己的移民項目,最終成功領取到居留權。因此,每個人都需要按本身條件去全面策劃出一個最合適的移居方案。 尋求移民專家協助 制定最合適的移居方案 縱然網上已有大量關於移民的資訊,但並非所有資訊都是適用於每個人。好多朋友可能只認識一兩個國家,看後反而更加混亂,不知從何入手。這時候最好先找到一位能靜心聆聽你所需的移民顧問,從專業角度去幫你策劃移居方案, 當然,如能提供離港前稅務諮詢及落地後的安家服務,那就可為你省下不必要的時間和成本。

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名人專欄:沛銘國際有限公司董事長Tony Leung:「盡管人心難測,但我仍然選擇信任。」

每個經歷都是成長的養份,今次「逆轉商機」系列訪問帶來了一位不甘平凡,在每個轉變中都無所懼怕的嘉賓,沛銘國際有限公司董事長梁洺榛(Tony Leung)。他在1997年從英國回流香港,但打第一份工的時候,已經決心要自己開公司做老闆。膽識過人的Tony指自己是以破釜沈舟的決心去開始創業,沒有留下退路,並成功帶領公司成為香港其中一間頂尖且有上市公司背景的的生活設計和家具企業。他坦言在創業中所遇到的問題都只是一個過程,「我覺得事業上我沒有遇到過失敗,但對於人心卻有過很多失望,盡管人心難測,但我仍然選擇信任,用真誠和真心對人。」 設計曾遭受冷言冷語 於1997年從英國回流香港,修讀室內設計的Tony回都香港打第一份工,已經覺得人工未能滿足到他追求的生活水平,於是在打工三年後,決定開自己的公司,創業做老闆。Tony表示從事室內設計行業,在香港經常被誤會是「裝修師傅」,設計亦曾被冷言冷語批評,但最難的關鍵其實是「賣橋」。「當時未有3D設計圖,且室內設計涉及的金額不少,在銷售時其實就是賣「空氣」,十分依靠自己的表達和溝通能力。」而Tony笑指憑自己打不死的精神,在工作過程中學會了正面面對冷言冷語,而經過不斷的努力後,生意亦開始走上軌道。 成為老闆的條件 資金不足是很多創業者需要面對的問題,Tony亦不例外。為了更平的租金支出,他租了一個工廠大廈「凶宅」單位,笑指因為窮比鬼可怕。在開頭的幾年,不斷在不範疇的室內設計領域學習。他認為過程中毅力、能力和決心都缺一不可。「在整個創業的過程中,我不覺得自己失敗過。盡管蝕錢的工作我也會看成是一個過程。當然對於人心也曾經失望,有試過被伙記搶客,也有試過被客人拖欠金錢。」他分享自己的成功並非表面,而是經歷過對人心的失望,但仍然選擇信任,用真誠和真心對人才有今天的成果。「人與人之間的相處表達很重要,了解人的心態才能在生意中得到成功。」Tony表示做老闆為他帶來了不受制於別人的自由和很大的成功感。 接受新事物 能力、IQ、EQ、毅力和際遇都是在工作上成功的元素,而除此之外不斷學習的心也必不可少。面對網絡世界的急速發展,Tony表示市場上明顯多了競爭。因此需要與時並進,加入網上行銷的原素。「雖然我的性格不喜歡跟大方向而行,但我亦十分樂於接受新事物,自學一些並應用在生意之上。」而Tony在了解過後,亦找來了先知行銷的數碼行銷公司開始合作,這間公司則是以宣傳成效行先,更重視宣傳成效。 Tony認為心態影響一切,其實當遇到困難時,只要盡力做自己能力所及的事就好,勿讓太多外來因素影響自己。「有時我都會自我隔離一下,例如郊遊好讓自己得到調節。」作為車迷的他指,做人跟駕駛一樣,行錯路也不必太慌張,轉個灣返來便好了。其實困難就如心魔,「當你不覺得困難是困難的話,就沒有事情再需要擔心。」因為即使失敗也只會是個邁向成功的過程。沛銘國際多年來,已成功為商業、住宅和酒店等不同行業提供高端家具、生活產品設計和室內設計服務,生活上我們所知道連鎖品牌辦公室和店舖設計,有不少亦是Tony的作品。 《逆轉商機》旨在採訪不同行業的嘉賓,分享他們人生或生意上,因應環境而進行「蛻變」的不同經驗和成長。訪問策劃:先知行銷Website:Synergymarketingtech.com

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財經專欄:6月大市漸見小陽春 關鍵於成交金額

傳統而言是五窮六絕七翻身,但今年自2月開始已窮,且連續窮4個多月,2月份恆指是由10日之高位25050點跌至28日之低位22406點,月內共跌2644點,到3月份,是由1日之高位22937點跌至15日之低位18235點,月內之跌幅為4702點,至4月份,在沽壓主導下,恆指是由4日之高位22523點跌至27日之低位19665點,即月內之跌幅為2858點,至於本月,恆指暫是由3日之高位21291點跌至10日之低位19178點,即月內之跌幅暫為2113點,單從上述資料看,大市之沽壓確實相當沉重,值得留意的是,本年之高位暫為2月10日之25050點,而低位暫為3月15日之18235點,以5週內之跌幅已達6815點計當不算小,但相對一年之波幅計,則該仍有不足之感,假如今年大市之波幅有約8000至8500點計,則在本年餘下之交易日,理論上該有更大之波幅點出現,即是說,大市如不能上破2月10日之高位25050點,剩下之可能性該會跌穿3月15日之低位18235點,另外,一年之高低位是不該同時出現於5週之內,從經驗得知,每年大市之高低位該會相距至少4個月或以上。 再看移動線方面之走勢,從近期各組常用的平均移動線之表現看,技術上確已漸見回穩,由於10天線(約在20526點)現已重越20天線(約在20366點),故整個移動線之排列雖仍處反覆不明之形態,但維持多週的倒序模式則已見改善,直到執筆一刻止計,各組常用的平均移動線由上而下排列為250天線(約在24429點),100天線(約在22167點),50天線(約在20938點),10天線(約在20526點)及20天線(約在20366點),單從上述資料看,該已表示大市已漸擺脫反覆續尋底之弱態,而經過逾3個月之反覆後,目前大市或已開始進入技術性反彈之中,由於恆指已成功重越50天線(約在20938點)並穩守其上,故短期後市之反彈該可延續4至6週,亦即是說,6月大市該有機會出現小陽春,當然,其時大市之成交金額能否明顯增加將至為關鍵,因大市之動力如不能相配,升勢當會漸受規限。 一切條款及細則以銀行或金融機構最終批核為準按揭諮詢熱線: 9033 3474 / 6089 1272

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世紀21專欄:審批有辨法! 「入息」審批VS「資產」審批

銀行批核按揭主要有兩個方法,以收入審批或資產審批。 「入息」審批 銀行審批按揭貸款時,需要衡量申請人的供款能力。銀行一般會要求申請人提供入息證明,若申請人是以每月固定收入受僱,一般只需提供最近3個月之收入證明及最近一個財政年度之稅單;而非固定收入,如以佣金收入為主或有部份為佣金收入,則需要提供最少6個月之收入證明,以平均數計算。 租金收入也可以計算? 如承造之按揭在五成或以下,申請人可以租金作為收入,銀行會將租金以7折計算。如物業未出租,個別銀行亦可以考慮預計租金收入,但租金將會以6折計算。 年終花紅計算在內? 如申請人每月收入不夠批核按揭,但每年會有年終花紅,個別銀行可以考慮申請人近兩年之年終花紅,再根據個別銀行之準則計算。 「資產」審批 若申請人不能提供足夠收入證明,個別銀行可根據其資產淨值作為審批基礎,資產淨值是指持有之資產總值減去負債後的淨額。銀行一般要求申請人證明其擁有的資產淨值不少於申請按揭物業之樓價。可計算的資產包括現金存款、股票、債券、基金及物業等,當中有部分類別的資產價值需要打折扣計算,但監管機構對於計算資產的標準沒有劃一指引,所以個別銀行會有不同的準則。資產審批按揭成數上限為四成,較以入息審批上限為九成低。

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世紀21專欄:樓市辣招引此為鑑 康文署「禁炒」成效有限

第五波疫情逐漸減退,市面也逐漸回復正常!大家都可以到球場運動,舒展一下筋骨。經過疫情的教訓,大家可能比之前更注重身體健康,適量的運動是必須的!自然大家對康文署管理下的運動設施需求,肯定是有增無減! 筆者是標準足球迷,每周都會到康文署管理的球場,親身體驗到需求遠超供應。結果當然引來投機活動,球場的熱門使用時段往往被「場佬」佔據,並在網上放售,以一個為時90分鐘的足球場為例,官價是168元,炒價由900至1200元不等,如果不想食炒價,早上七點開始發售七天後的時段,早上五點開始有人在球場外排隊,當然也可以在網上登入康體通,但成功登入的機會也很微,更不要談上成功搶到時段! 康文署當然受到壓力,他們的辣招也一浪接一浪。最初要求成功申請人必須親身到場簽名才能取場,現在要求申請人整段時間也必須在場,球場管理人員隨時可以在途中要求簽名。由於效果仍然有限,計劃再次加強,辣招取消親身到場購買,網上康體通也規定一個戶口只能接上一個手機。其實每一次加強辣招都令炒場人士的操作成本增加而已「在供應沒增加,需求卻不斷增加,供應追不上需求,這些辣招操作,只會將增加的成本由賣家轉嫁到買家身上!所以筆者可以預期球場的炒價只會因辣招而繼續上升!要徹底解決此問題,長遠而言當然是增加供應,但遠水不能救近火,問題就一直拖下去! 這些處境,這些對白,大家是否覺得很熟悉!跟房屋供應不足,政府就不斷「推出」各式各樣的「辣招」,結果令置業成本不斷上升,問題完全沒有得到解決!相反,買樓首期不斷因「辣招」而上升,反而令買樓成為有錢人的專利,必須有「父幹」才能上車,年青人連奮鬥的動力也減弱了! 要解決球場或房屋短缺,必須從增加供應方面著手!筆者發現不少學校也有球場設備,晚上熱門時段都是空置的,如果政府能推動及協調各學校,讓這些空置球場供校外人士使用,便可大大增加球場的供應!辦法總比困難多,筆者寄望新政府的新政策方向 – 「以結果為目標」能解決官僚簡化程序,能真正為香港市民創造幸福!

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鐵路沿線受追捧 銀湖‧天峰呎價約1.6萬元

沙中線過海段正式通車,鐵路沿線屋苑受追捧,二手交投轉好,世紀21奇豐物業馬鞍山市中心分行經理張翠珊表示,新近錄得馬鞍山烏溪沙站銀湖‧天峰成交,單位為8座中層A室,建築面積733平方呎,實用面積558平方呎,座向東北,享海景,2房2廳間隔,單位放盤3個月,當時叫價975萬元,累減65萬元或減幅6.7%,以910萬元成交,實用面積呎價16,308元。 據了解,原業主於2014年9月購入上址,當時作價628萬元,持貨逾8年至今轉售,賬面獲利282萬元離場,單位期內升值45%。

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