王小姐在一個村屋單位住了二十多年，最近遇上一些法律煩惱。她的單位是一幢村屋的二樓，村屋與其他廿多幢一起組成一個屋苑，屋苑有業主立案法團。王小姐買入單位時被告知她的單位包括車位，車位則位於屋苑大閘對開的一幅頗大的空地。她和屋苑的很多其他業戶都在那幅空地上泊車，廿多年來一直相安無事。
有天放工駕車回家時，王小姐赫然發現那幅空地出現了一些阻擋車輛的金屬柱，土地的當眼處張貼了一些告示，寫著「XXX祖物業，未經許可不得擅進」。她向業主立案法團查詢，才晴天霹靂地得悉那幅空地是由一個「祖堂」所擁有，不屬屋苑範圍以內；法團近日更收到祖堂的律師信，表示不會再讓屋苑的住戶通過那幅空地。
王小姐認為這件事不可思議。她在買入物業時「發展商」的代表曾向她表示她享有車位的「永久使用權」，甚至簽署了一張文件作為證明。
替王小姐查閱契據和查冊後，發現她的確只擁有村屋二樓單位的業權，並無車位的業權；土地查冊上也沒有任何路權契或其他文書表示她在那幅空地上擁有路權或泊車或使用的權利。
至於她說的發展商，是一家曾持有屋苑的公用地方的有限公司，但該公司早在十多年前已經被公司註冊處剔除登記。而該張「永久使用權」的證明文件，只是一份由那間公司批出的特許，充其量只對簽發者有法律約束力，但對那幅空地的業主卻全無法律效力。
王小姐和屋苑的一眾業主，不單追究無門，更可能須與持有那幅空地的祖堂打官司，爭取通過空地的路權。
怎樣避免以上悲劇？
誠如我在2月號給各位朋友的建議，買村屋需留神一些未聽過的用詞（如以上個案中的「永久使用權」），並與你的律師多多溝通。「落訂」購買一幅空地/車位前，應先行在地圖/圖則上辨認出位置和地段號碼，再查冊確認賣方的確是註冊業主、且沒有不明的文書登記在上面。關於路權的法例頗為繁複，下次再與各位分享。
作者：
郭允中律師
•郭允中律師事務所創辦人兼主管律師。
• 從事物業及土地買賣、家庭財產傳承、民事訴訟、刑事辯
護及離婚等法律服務。
•並擁有婚姻監禮人資格。
