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每個經歷都是成長的養份，今次「逆轉商機」系列訪問帶來了一位不甘平凡，在每個轉變中都無所懼怕的嘉賓，沛銘國際有限公司董事長梁洺榛（Tony Leung）。他在1997年從英國回流香港，但打第一份工的時候，已經決心要自己開公司做老闆。膽識過人的Tony指自己是以破釜沈舟的決心去開始創業，沒有留下退路，並成功帶領公司成為香港其中一間頂尖且有上市公司背景的的生活設計和家具企業。他坦言在創業中所遇到的問題都只是一個過程，「我覺得事業上我沒有遇到過失敗，但對於人心卻有過很多失望，盡管人心難測，但我仍然選擇信任，用真誠和真心對人。」 設計曾遭受冷言冷語 於1997年從英國回流香港，修讀室內設計的Tony回都香港打第一份工，已經覺得人工未能滿足到他追求的生活水平，於是在打工三年後，決定開自己的公司，創業做老闆。Tony表示從事室內設計行業，在香港經常被誤會是「裝修師傅」，設計亦曾被冷言冷語批評，但最難的關鍵其實是「賣橋」。「當時未有3D設計圖，且室內設計涉及的金額不少，在銷售時其實就是賣「空氣」，十分依靠自己的表達和溝通能力。」而Tony笑指憑自己打不死的精神，在工作過程中學會了正面面對冷言冷語，而經過不斷的努力後，生意亦開始走上軌道。 成為老闆的條件 資金不足是很多創業者需要面對的問題，Tony亦不例外。為了更平的租金支出，他租了一個工廠大廈「凶宅」單位，笑指因為窮比鬼可怕。在開頭的幾年，不斷在不範疇的室內設計領域學習。他認為過程中毅力、能力和決心都缺一不可。「在整個創業的過程中，我不覺得自己失敗過。盡管蝕錢的工作我也會看成是一個過程。當然對於人心也曾經失望，有試過被伙記搶客，也有試過被客人拖欠金錢。」他分享自己的成功並非表面，而是經歷過對人心的失望，但仍然選擇信任，用真誠和真心對人才有今天的成果。「人與人之間的相處表達很重要，了解人的心態才能在生意中得到成功。」Tony表示做老闆為他帶來了不受制於別人的自由和很大的成功感。 接受新事物 能力、IQ、EQ、毅力和際遇都是在工作上成功的元素，而除此之外不斷學習的心也必不可少。面對網絡世界的急速發展，Tony表示市場上明顯多了競爭。因此需要與時並進，加入網上行銷的原素。「雖然我的性格不喜歡跟大方向而行，但我亦十分樂於接受新事物，自學一些並應用在生意之上。」而Tony在了解過後，亦找來了先知行銷的數碼行銷公司開始合作，這間公司則是以宣傳成效行先，更重視宣傳成效。 Tony認為心態影響一切，其實當遇到困難時，只要盡力做自己能力所及的事就好，勿讓太多外來因素影響自己。「有時我都會自我隔離一下，例如郊遊好讓自己得到調節。」作為車迷的他指，做人跟駕駛一樣，行錯路也不必太慌張，轉個灣返來便好了。其實困難就如心魔，「當你不覺得困難是困難的話，就沒有事情再需要擔心。」因為即使失敗也只會是個邁向成功的過程。沛銘國際多年來，已成功為商業、住宅和酒店等不同行業提供高端家具、生活產品設計和室內設計服務，生活上我們所知道連鎖品牌辦公室和店舖設計，有不少亦是Tony的作品。 《逆轉商機》旨在採訪不同行業的嘉賓，分享他們人生或生意上，因應環境而進行「蛻變」的不同經驗和成長。訪問策劃：先知行銷Website：Synergymarketingtech.com

傳統而言是五窮六絕七翻身，但今年自2月開始已窮，且連續窮4個多月，2月份恆指是由10日之高位25050點跌至28日之低位22406點，月內共跌2644點，到3月份，是由1日之高位22937點跌至15日之低位18235點，月內之跌幅為4702點，至4月份，在沽壓主導下，恆指是由4日之高位22523點跌至27日之低位19665點，即月內之跌幅為2858點，至於本月，恆指暫是由3日之高位21291點跌至10日之低位19178點，即月內之跌幅暫為2113點，單從上述資料看，大市之沽壓確實相當沉重，值得留意的是，本年之高位暫為2月10日之25050點，而低位暫為3月15日之18235點，以5週內之跌幅已達6815點計當不算小，但相對一年之波幅計，則該仍有不足之感，假如今年大市之波幅有約8000至8500點計，則在本年餘下之交易日，理論上該有更大之波幅點出現，即是說，大市如不能上破2月10日之高位25050點，剩下之可能性該會跌穿3月15日之低位18235點，另外，一年之高低位是不該同時出現於5週之內，從經驗得知，每年大市之高低位該會相距至少4個月或以上。 再看移動線方面之走勢，從近期各組常用的平均移動線之表現看，技術上確已漸見回穩，由於10天線（約在20526點）現已重越20天線（約在20366點），故整個移動線之排列雖仍處反覆不明之形態，但維持多週的倒序模式則已見改善，直到執筆一刻止計，各組常用的平均移動線由上而下排列為250天線（約在24429點），100天線（約在22167點），50天線（約在20938點），10天線（約在20526點）及20天線（約在20366點），單從上述資料看，該已表示大市已漸擺脫反覆續尋底之弱態，而經過逾3個月之反覆後，目前大市或已開始進入技術性反彈之中，由於恆指已成功重越50天線（約在20938點）並穩守其上，故短期後市之反彈該可延續4至6週，亦即是說，6月大市該有機會出現小陽春，當然，其時大市之成交金額能否明顯增加將至為關鍵，因大市之動力如不能相配，升勢當會漸受規限。 一切條款及細則以銀行或金融機構最終批核為準按揭諮詢熱線: 9033 3474 / 6089 1272

銀行批核按揭主要有兩個方法，以收入審批或資產審批。 「入息」審批 銀行審批按揭貸款時，需要衡量申請人的供款能力。銀行一般會要求申請人提供入息證明，若申請人是以每月固定收入受僱，一般只需提供最近3個月之收入證明及最近一個財政年度之稅單；而非固定收入，如以佣金收入為主或有部份為佣金收入，則需要提供最少6個月之收入證明，以平均數計算。 租金收入也可以計算？ 如承造之按揭在五成或以下，申請人可以租金作為收入，銀行會將租金以7折計算。如物業未出租，個別銀行亦可以考慮預計租金收入，但租金將會以6折計算。 年終花紅計算在內？ 如申請人每月收入不夠批核按揭，但每年會有年終花紅，個別銀行可以考慮申請人近兩年之年終花紅，再根據個別銀行之準則計算。 「資產」審批 若申請人不能提供足夠收入證明，個別銀行可根據其資產淨值作為審批基礎，資產淨值是指持有之資產總值減去負債後的淨額。銀行一般要求申請人證明其擁有的資產淨值不少於申請按揭物業之樓價。可計算的資產包括現金存款、股票、債券、基金及物業等，當中有部分類別的資產價值需要打折扣計算，但監管機構對於計算資產的標準沒有劃一指引，所以個別銀行會有不同的準則。資產審批按揭成數上限為四成，較以入息審批上限為九成低。

第五波疫情逐漸減退，市面也逐漸回復正常！大家都可以到球場運動，舒展一下筋骨。經過疫情的教訓，大家可能比之前更注重身體健康，適量的運動是必須的！自然大家對康文署管理下的運動設施需求，肯定是有增無減！ 筆者是標準足球迷，每周都會到康文署管理的球場，親身體驗到需求遠超供應。結果當然引來投機活動，球場的熱門使用時段往往被「場佬」佔據，並在網上放售，以一個為時90分鐘的足球場為例，官價是168元，炒價由900至1200元不等，如果不想食炒價，早上七點開始發售七天後的時段，早上五點開始有人在球場外排隊，當然也可以在網上登入康體通，但成功登入的機會也很微，更不要談上成功搶到時段！ 康文署當然受到壓力，他們的辣招也一浪接一浪。最初要求成功申請人必須親身到場簽名才能取場，現在要求申請人整段時間也必須在場，球場管理人員隨時可以在途中要求簽名。由於效果仍然有限，計劃再次加強，辣招取消親身到場購買，網上康體通也規定一個戶口只能接上一個手機。其實每一次加強辣招都令炒場人士的操作成本增加而已「在供應沒增加，需求卻不斷增加，供應追不上需求，這些辣招操作，只會將增加的成本由賣家轉嫁到買家身上！所以筆者可以預期球場的炒價只會因辣招而繼續上升！要徹底解決此問題，長遠而言當然是增加供應，但遠水不能救近火，問題就一直拖下去！ 這些處境，這些對白，大家是否覺得很熟悉！跟房屋供應不足，政府就不斷「推出」各式各樣的「辣招」，結果令置業成本不斷上升，問題完全沒有得到解決！相反，買樓首期不斷因「辣招」而上升，反而令買樓成為有錢人的專利，必須有「父幹」才能上車，年青人連奮鬥的動力也減弱了！ 要解決球場或房屋短缺，必須從增加供應方面著手！筆者發現不少學校也有球場設備，晚上熱門時段都是空置的，如果政府能推動及協調各學校，讓這些空置球場供校外人士使用，便可大大增加球場的供應！辦法總比困難多，筆者寄望新政府的新政策方向 – 「以結果為目標」能解決官僚簡化程序，能真正為香港市民創造幸福！

沙中線過海段正式通車，鐵路沿線屋苑受追捧，二手交投轉好，世紀21奇豐物業馬鞍山市中心分行經理張翠珊表示，新近錄得馬鞍山烏溪沙站銀湖‧天峰成交，單位為8座中層A室，建築面積733平方呎，實用面積558平方呎，座向東北，享海景，2房2廳間隔，單位放盤3個月，當時叫價975萬元，累減65萬元或減幅6.7%，以910萬元成交，實用面積呎價16,308元。 據了解，原業主於2014年9月購入上址，當時作價628萬元，持貨逾8年至今轉售，賬面獲利282萬元離場，單位期內升值45%。

樓市轉趨熱鬧，豪宅交投亦稍稍回升，西貢銀線灣怡景別墅本月內便連環錄得兩宗成交，世紀21奇豐物業西貢區營業董事廖振雄表示，新近錄得怡景別墅單號屋別墅，建築面積約2,000平方呎，實用面積1,476平方呎，4房2廳2套另加工人房間隔，望翠綠山景加海景，原叫價4,400萬元，物業終以3,980萬元，實用面積呎價26,965元。 據了解，原業主早於1999年1月購入上址，當時作價820萬元，持貨23年至今轉售，賬面獲利3,160萬元離場，單位期內大幅升值3.85倍。

整體疫情放緩，二手交投逐漸活躍起來，天后海景軒錄得高層兩房成交，世紀21北山地產高級客戶經理梁淑儀表示，位處天后銀幕街海景軒，物業鄰近港鐵站出口，剛售出為高層C單位，建築面積544平方呎，實用面積367平方呎，2房間隔，單位眺望南面開揚景，成交價約為860萬元易手，實用面積呎價23,433元，屬市價成交。 據悉，新買家為區外首置客。單位原業主為一手業主於2002年5月，以258萬元直接向發展商購入自用，業主持貨20年帳面獲利602萬元，期間大幅升值逾2.3倍。

疫情持續受控，二手樓市交投轉趨活躍，連帶不連電梯的唐樓單位亦獲承接，世紀21宇田地產高級客戶經理劉碧珍表示，該行新近促成鄰近大埔墟火車站，大埔嘉賢閣唐樓單位，物業屬五層高層唐樓，剛易手為高層連天台的單位，實用面積287平方呎，大一房間隔，座向城市景觀，獲用家以268萬元購入，實用面積呎價僅9,338元。 劉碧珍指出單位原開價320萬元，放盤5個月，減價52萬元成交，減幅達16%，原業主於2016年5月才以210萬元購入上址，持貨6年，帳面獲利58萬元，期間升值28%。

這幾年外圍經濟大環境不見明朗，再加上COVID-19新冠病毒在全球依然肆虐，香港無論是任何大中小企業，有很多都未必撐得住，要走上結業的命運。但在清盤過程中，有幾大程度該公司老闆可以控制？今日可以透過了解香港公司法裡容許的各種清盤程序和大家了解一下。 在香港，公司清盤大致可分為兩類：（1）強制清盤(COMPULSORY WINDING-UP/LIQUIDATION)（即以非自願及被動形式）及（2）自願清盤(VOLUNTARY WINDING-UP/LIQUIDATION)（即以主動形式）。 強制清盤 先講強制清盤，在《公司(清盤及雜項條文)條例》第177(1)條裡，已列出以下情況，可以提呈法院頒令宣佈一間公司清盤：(A)公司藉特別決議議決公司由法院清盤；(B) 公司在其成立後一年內並沒有營業，或停業一整年；(C)公司並無成員；(D)公司無能力償付其債項；(E) 公司章程（俗稱“AA”或“書仔”）訂明一些事件，如發生的話，便須將公司解散；(F)法院認為將公司清盤是公正公平的。 而另外還有數項是賦予公司註冊處處長權力申請將公司清盤，此處不贅。以上六項情況，最常在法院見到的是第(A)、 (D)及(F)項，猶以(D)項最多。 第(D)項最易令大家明白，即有債權人向公司追討欠款，但留意，法例上有指明其款項，現有的法律（在第178(3)條說明）是指港幣10,000元或以上的欠款，及在送達法例要求格式的償還書(STATUTORY DEMAND)後的3個星期內，該公司仍忽略償付該債項，或仍忽略向債權人提供令他/她/它（因可以公司名義作為債權人）有合理滿意保證令該債項有滿意的了結（如：提供可令債權人滿意的擔保）。 第(F)項主要是涉及公司股東糾紛，如有公司股東（通常是大股東）做出一些對公司本身及/或其他股東（通常是小股東）的利益有傷害的行為。 下期再和大家談談自願清盤。 聲明：本文內容純屬筆者個人意見及一般法律知識的分享，並非該律師就任何法律問題或案件提供之法律意見或該律師所屬事務所的要約，亦不代表本刊立場。如就任何法律問題或案件有任何疑問，請委聘律師協助。任何人士如因文章所載或漏載的資料而引致任何損失或損害，本刋及撰寫文章的律師及所屬律師事務所絕不承擔任何責任。

移民無疑是香港目前最熱門的話題，近年大家或多或少都會有「離開」的念頭。最近筆者與朋友聚會時，總不免會聽到有人問起：「你係咪就嚟飛喇？」即使很多朋友原本並沒有移民的打算，但當自己目睹身邊友人一個接一個地遷往英國、澳洲或加拿大等地時，還是會不期然地認真思考自己是否也適合移居海外。 移居的焦慮 由從未想過離開自己的出生地，直到萌生出移居的念頭，並最終付諸實行，這個過程想必也曾令不少計劃移居的朋友經歷過無盡的掙扎 — 究竟哪個國家哪個城市才適合自己呢？家中的長輩、兒女、寵物能夠適應當地的生活嗎？應該自己一個人去嗎？我有足夠的資金應付當地的生活開支嗎？當各種憂慮突然蜂擁而至，人難免會頓時感到徬徨失措，甚或令很多家庭產生分歧與摩擦。 對移居海外有所顧慮的你不妨調節一下心態：其實離開並不等於永別，移居海外只是讓自己去到一個比較理想的地方繼續生活，將來你亦可以選擇回流。若然有機會到異地體驗不一樣的生活，何樂而不為？ 妥善計劃 無懼挑戰 對移居去一個新地方感到擔憂實屬人之常情。除了適當調整心態外，大家更應在移居前做好充分準備。申請移民前，不妨先問自己：現有的資金足夠自己在移居地生活直到獲得永久居民身份嗎？我能在當地找到適合自己的新工作嗎？我打算租屋還是買樓呢？當你對種種疑問都可以給予肯定的答案時，你對移居的焦慮便會逐漸消失。況且港人的適應力十分強，當萬事準備充足，大家定能無懼挑戰，順利開展新生活。

4月大市在先高後低之形態主導下，恆指暫是由4日之高位22523點跌至27日之低位19665點，即月內之波幅已達2858點，單以幅度計已可滿足月內之所需，故只要沽壓稍收斂，大市該可作技術性之後抽，惟由於目前市場氣氛相當淡薄，故即使市勢能略作回升，但相信亦只屬有波幅而無升幅，有反彈而無大升之技術性後抽而已，值得留意的是，傳統有五窮六絕七翻身的智慧，但今年明顯不同，因大市自2月10日之高位25050點曾急挫至3月15日之低位18235點，期間累積之跌幅共達6815點，即是說，從2月中旬開始，大市已踏進窮之形態，且至今已延續達三個月。 從走勢上看，2月大市是屬先高而後低，恆指是由10日之高位25050點下跌至28日之低位22406點，即月內之跌幅為2644點，到3月份，大市之跌勢再進一步加劇，恆指是由1日之高位22937點跌至15日之低位18235點，即月內之跌幅達4702點，至4月份，大市雖曾技術性反彈至4日之高位22523點，但在沽壓一面倒主導下，直到執筆一刻止計，恆指已一度跌至27日之低位19665點，即月內之跌幅達2858點，單從上述資料看，大市已連續三個月呈先高後低之弱態，且單月之跌幅亦相當明顯，論走勢，整個大市可能已開始踏進新一潮之跌浪中，故恒指能否穩守18235點頗為關鍵。 再看移動線方面之表現，以目前恆指正反覆於20000點水平計，技術上已再跌穿各組常用的平均移動線，單從形態上看，目前大市已身處反覆續試底之弱態中，而所指的底，從小圖上看，暫該為3月15日之低位18235點，另外，目前各組常用的平均移動線之排列已屬倒序模式，由上而下為250天線（25112點），100天線（22805點），50天線（21754點），20天線（21258點）及10天線（20617點），而恆指現正處於最下方，單從形態上看，目前大市該已身處一個標準的跌浪之中，故任何中短線之部署均不宜過急及過勇，嚴格而言，一日恆指仍未能成功重越10天線（20617點）之前，整個大市仍將續處反覆續試底之弱態中。

確診數字由高位回落，香港市民開始鬆一口氣，而社交距離措施逐步放寬，困在家多時日子終可鬆綁外出遊樂，周末假期街道上各處人來人往，無論離島郊野公園人頭湧湧，加上消費劵在手大家更雀躍消費，市面的經濟活動展開，各行各業的人流及生意明顯增加，只要限聚令再進一步放寬人數限制，消費意慾勢必報復式上升。 同樣地，樓市氣氛明顯好轉，市場新盤傾巢而出，剛過去一星期共有5個新盤推售或收票中，反應均不俗。二手市場方面，各區藍籌屋苑睇樓量驟增，成交量迅速回升。就以小西灣的藍灣半島，屋苑由1月份時只得1宗成交，但到4月截至月中已錄得12宗成交，可見個別的精明客早已出手執筍貨。除了住宅，就算優質商廈及至車位，都出現變化，近月有全層甲級商廈以招標出售共收到16份標書，出價遠遠高於市場預期，業主當然喜出望外。 事實上，市場買賣雙方反應已在轉變中，睇樓量增加，業主心態轉強，收窄議價幅度，這些信息就要讓市場知道樓價已見底回升，對買家而言不要抱著觀望心態，無論投資或自住，應及早有所部署，入市機會留給有準備之人。

環觀國際，單看香港上年樓價升幅3.6%似乎不算理想，然而在經歷眾多負面因素下仍錄得此升幅，反映物業依然是抗通脹保本的好投資。今年美國進入加息及縮表進程，但預計香港不會密切跟隨，反而更受中國消費基建及樓市調控放緩的刺激，加上內地政策以擴內需及重啟經濟引擎為主，相信隨着疫情放緩會有更多內地資金進入香港樓市，加上預期樓價有追落後情況，樓市會保持較高增長，在今年3月中後市況已經出現「小陽春」。 疫情進入第五波後段，香港人已逐漸適應並有意尋找更好的居住環境保障健康，一些空氣質素較好同時交通方便的低密度住宅地區更成首選—其中之一便是村屋。不少人認為村屋密度低，空間大，空氣及環境亦相對較好，加上價錢相宜，更多客人受吸引由傳統住宅轉為入手村屋，筆者預計未來村屋成交量亦會平穩向上。 可購入村屋的選擇十分多元化，傳統單層約700呎，可以分層、複式或全棟購入或租用；亦有約400-500呎較細的村屋選擇；多數都有連花園、露台及天台，使用空間比一般私人樓宇更大及有可塑性，亦有不少連泊車位，性價比相當高。環境上多數可望山景或海景，清幽寧靜健康度爆錶！ 有香港後花園之稱的西貢，以低密度發展為主，沒有高樓或污染性行業，居住環境有保證。交通亦方便，與九龍及香港島只是咫尺之遙。更重要是呎價比市區樓為低，分層價錢已有全棟享受。這幾年成交量保持平穩，近期更有上升趨勢。對於經歷疫情想尋找比較高質素生活環境的買家，相信西貢會備受關注，潛在升值能力更高。 筆者任職村屋物業代理超過30年，在此要提醒各位買家購入村屋有不少注意事項︰了解清楚物業附帶的花園是入契抑或租用，甚至只是霸佔，最好選擇入契花園；車位是泊門口、直入花園或是需要租用，還是先到先得；車路可入屋或是只有行人路權都需要留意；附近會否有污染性行業及周邊交通接駁與發展等。購買村屋比一般物業，更需要資深及對周邊區域熟悉的代理，以完整了解整個購買細節。

位於小西灣的藍灣半島是港島東臨海地標式大型屋苑，環境清幽，一直交投暢旺，呎價每年平均攀升近8%，經過第五波疫情的成交低谷後，4月份半個月成交便突破10宗，呎價亦逐步回升。藍灣半島作為港島東指標屋苑，必是低位反彈的先頭部隊，相信這期間正是疫情消退下的最後入市的好時機。