李峻銘
・世紀21奇豐物業顧問行主席及行政總裁
・香港專業地產顧問商會榮譽會長
・香港地產代理監管局委員
2021年剛剛完結，去年香港及內地的疫情都受控，經濟大致回復。回顧去年樓市，基本上是穩定，上升幅度不足5%。
最令人意外的反而是成交量大增！計至2021年12月中，全年物業成交金額達到8,651億元，預計至21年底會突破9,000億元，將是一個歷史新高記錄，成交宗數也達到近95,000宗，是2012年以來的新高。
二手住宅物業成交量上升幅度最高，由2020年的46,903宗上升30%至58,572宗（2021年12月中），年底應超過60,000宗。成交金額也超過5,000億元，僅次於1997年的5,647億元。
疫情受控加上低息持續，「林鄭Plan」威力在買家發揮功效，供應則因移民潮出現而大增，有買有賣樓價上升有限，但卻造出超高成交金額量。
展望2022年，移民潮相信會持續但數量可能減少。樓價會否因受到刺激而上升，就要看利率走勢及會否有新一波疫情。疫情很難估計，但靠過往經驗筆者相信香港及國內都應該能守得住！不過來年利率走勢則較難預測。
筆者之前文章曾討論美國不願加息！但歐美國家疫情一直不受控，供應鏈更發生嚴重問題，令物價一直上升，勞工也因疫情不願上班而使工資上升，在通漲遠超2%的情況下，2022年美國加息步伐將會加快！美國在2018年的收水過程中，香港受惠於資金充沛，利率只加了0.125%，今次又會如何？
這方面更要看未來香港股市的吸引力，IPO市場好的話，美元利息即使稍高港息，資金仍會泊在港元。由於投資港股實質上是投資國內大企業，中國企業在監管風暴「共同富裕」及「住房不炒」的背景下，來年的展望也有隱憂！令筆者擔心港息的走勢。
當然，通關也將短期內會實現，對香港樓市也將會是一項強心針。綜合各項因素，估計2022年的住宅樓價也會平穩上升，幅度2-5%之間！
