July 2022

傳統的中式裝修風格向來給予人一種深沉的感覺，近年流行的新中式風格就大大不同，這次介紹的單位，設計師以深淺灰色的主調，配合中式風格，以雲石紋理、金檳色做出不同的配搭，帶出溫韾的感覺。

王小姐在一個村屋單位住了二十多年，最近遇上一些法律煩惱。她的單位是一幢村屋的二樓，村屋與其他廿多幢一起組成一個屋苑，屋苑有業主立案法團。王小姐買入單位時被告知她的單位包括車位，車位則位於屋苑大閘對開的一幅頗大的空地。她和屋苑的很多其他業戶都在那幅空地上泊車，廿多年來一直相安無事。 有天放工駕車回家時，王小姐赫然發現那幅空地出現了一些阻擋車輛的金屬柱，土地的當眼處張貼了一些告示，寫著「XXX祖物業，未經許可不得擅進」。她向業主立案法團查詢，才晴天霹靂地得悉那幅空地是由一個「祖堂」所擁有，不屬屋苑範圍以內；法團近日更收到祖堂的律師信，表示不會再讓屋苑的住戶通過那幅空地。 王小姐認為這件事不可思議。她在買入物業時「發展商」的代表曾向她表示她享有車位的「永久使用權」，甚至簽署了一張文件作為證明。 替王小姐查閱契據和查冊後，發現她的確只擁有村屋二樓單位的業權，並無車位的業權；土地查冊上也沒有任何路權契或其他文書表示她在那幅空地上擁有路權或泊車或使用的權利。 至於她說的發展商，是一家曾持有屋苑的公用地方的有限公司，但該公司早在十多年前已經被公司註冊處剔除登記。而該張「永久使用權」的證明文件，只是一份由那間公司批出的特許，充其量只對簽發者有法律約束力，但對那幅空地的業主卻全無法律效力。 王小姐和屋苑的一眾業主，不單追究無門，更可能須與持有那幅空地的祖堂打官司，爭取通過空地的路權。 怎樣避免以上悲劇？ 誠如我在2月號給各位朋友的建議，買村屋需留神一些未聽過的用詞（如以上個案中的「永久使用權」），並與你的律師多多溝通。「落訂」購買一幅空地/車位前，應先行在地圖/圖則上辨認出位置和地段號碼，再查冊確認賣方的確是註冊業主、且沒有不明的文書登記在上面。關於路權的法例頗為繁複，下次再與各位分享。 作者： 郭允中律師 •郭允中律師事務所創辦人兼主管律師。 • 從事物業及土地買賣、家庭財產傳承、民事訴訟、刑事辯 護及離婚等法律服務。 •並擁有婚姻監禮人資格。

凡事皆有風險，移居海外當然也不例外。初出茅廬的年輕人較少家庭或工作上的包袱，對他們而言，「說走就走」或許並非難事；而社會歷練越多的人所面臨 的風險反而會越大，無論是職業轉型還是組織家庭等方面的決定，都必須經過慎重考量。很多人在決定移居時，內心都會掙扎：「究竟放棄原有的生活模式，去追求未知的新生活，是否值得呢？」其實大家無需過份擔心，只要在移居前做足準備，自然能夠減低各種風險。 升學移民的風險 不少港人都打算透過升學途徑移居加拿大、英國等地。雖說做人要「活到老，學到老」，但30歲以上的人士若想透過海外升學移民，則需要承擔學業及家庭的雙重壓力。30歲的人普遍已有穩定的工作並開始組織家庭，若此時打算透過升學移民，一來需要考慮畢業後的就業問題，二來更要擔心萬一未能如期完成學業，會否辜負家人及伴侶對自己的期望，甚至影響到一家人的移民計劃。所以打算透過升學移居的人士，應先評估自己能否承受學習進度未如理想的風險。 工作移民的風險 打算申請工作移民的朋友則需要注意移居地對不同工種的要求。我有一位朋友 原本在港任職營業員。但移居海外後，由於英文能力不足，多次面試後亦未能獲聘相關的職位。經過數月求職失敗的經歷後，只能暫時轉行從事基層工作。所幸這位朋友堅持進修並不斷提升英文會話能力，一年後終於成功重拾老本行。故此，不論從事任何行業的人士，若想避免就業方面的風險，在移居前都需要先了解清楚各行各業的需求。 做好最壞的打算 移居海外前，大家不妨提前做好「最壞的打算」。有時先往壞處想，反而有助我們未雨綢繆，及早制定應對不同風險的策略。我深信堅毅的港人定能無懼挑戰，勇於踏出舒適圈，展開移居新生活。 作者： 黃沛喬 •2006 年開始創業，2017 年開始涉獵移民行業至今 •處理加拿大、澳洲及日本的移民、移居個案 •服務包括僱主擔保、企業移民及投資移民

受新冠疫情的衝擊，令整體樓市出現相當大的變化，年初第五波疫情打擊下，無論樓市、股市均顯着受壓，今年上半年整體一、二手交投顯着回落，無可否認在疫情下，市民的起居習慣、商務出行等均會受到一定影響，或許大家亦會想像我們何時才能一切回復正常，亦或許我們會進入一個新的常態。 從2020年初市民「四出撲口罩」，至目前市民已習慣使用「安心出行」，甚或需要定期「快速測試」，疫情已持續兩年多，即使至目前為止社交距離措施稍稍放寬，但婚禮飲宴仍然需要「有限度」進行，無可否認過去兩年整體結婚數字顯着減少，連帶出生率亦持續回落，疫情下確實有不少新人推遲結婚、推遲換樓，相信隨着疫情轉趨放緩，加上整體經濟逐步重啟下，今年結婚率、出生率或許顯着回升。 另一方面，疫情下過去幾年新樓動工量顯着減少，特別是疫情初期，地盤群組出現下，令不少項目均被迫「停工」或暫緩動工，按屋宇署的數字，2020年動工量只有7,100多伙，即使去年（2021年）明顯增加至21,000多伙，不過由於當中約近5,000伙，屬於由社福機構主理過渡性房屋，因此實際上去年動工量並沒有想像般高，加上近年政府賣地有所減少，整體而言，在疫情底下，整體私人住宅動工屋確實較以往減少。 或許未來的疫情仍會有所反覆，不過疫後經濟重啟已是大勢所趨，隨着結婚率、出生率的回升，市場對樓市的剛性需求仍然殷切， 不過整體動工量的減少勢必令未來供應變得緊張， 供不應求的情況仍會持續。 作者： 吳啟民 •世紀21 香港有限公司行政總裁 •香港專業地產顧問商會榮譽副會長+

5月大市最終不窮，形態上屬先低而後高，恆指是由10日之低位19178點升至31日之高位21415點，即月內之波幅為2237點， 到6月份， 恆指本是由9日之高位22142點跌至16日之低位20697點，但經過週來之一輪急升後，恆指終於成功升越9日之高位22142點，即是說，形態上現已屬先低而後高，恆指暫是由16日之低位20697點升至28日之高位22449點，即月內之波幅已擴闊至1752點，由於6月份之股市已到月底，故整個大局該已定，亦可以說，繼五不窮後六亦不絕，惟7月份之市勢可能會於上旬時份再見反覆，其一是大市經過一輪快速抽升後，技術上需略作消化，其二是7月美國聯儲局可能會再大幅加息，故任何再冒高追入之短炒行動，最好是做好風險管理，同時亦不宜過急及過勇。 再看移動線方面之表現，經過週來之一輪快速抽升後，恆指不但持續穩守於50天線（20879點），20天線（21531點）及10天線（21637點）之上， 且更成功重越100天線（21649點）， 即是說，單從技術上看，大市現時再上望之目標該為250天線（23814點）， 此亦為傳統的牛熊分界線，從目前之客觀環境看，大市要突破此關不容易，反之，現時該留意100天線（21649點）之支持，因恆指一旦再跌穿此組移動線，即表示整個大市可能又會再次重陷反覆不明之中。 騰訊（700）的主要股東NASPERS及其旗下的PROSUS宣佈開放式的回購計劃，由於涉及資金龐大，故NASPERS會有序地在場內出售所持有的騰訊股份，從而籌集資金作回購之用，NASPERS計劃每天出售之騰訊股份將佔平均成交量的一小部份，即平均約佔騰訊每日成交量的3%至5%，從事件上看，所出售的數目並不多，該不會帶來太大壓力，但問題是每日都有相關數目的沽盤，相信定會打壓資金之入市意欲，故騰訊股價可能會一直處反覆略帶軟之形態中，由於騰訊在恆指內之成份比重佔達8%，對整個大市而言，技術上當會帶來頗負面之影響。 傳統而言是五窮六絕七翻身，但今年情況完全不同，5月及6月之市勢均屬先低而後高，即大市已連升兩個月，故踏進7月 份，反而要慎防大市有技術性之回吐，至低限度，在上旬時份不宜再大手高追，上文已述，目前宜睇緊100天線之支持 。 作者： 郭思治 •香港股票分析師協會副主席 •商業一台節目主持 •知名股評人

新一期居屋攪珠結果已於6月13日出爐，今期共有約25.2萬份申請，以推售的8,926個單位計算，超額27倍，白表申請佔八成約20.3萬份，當中家庭申請約為8.25萬份，餘下12.7萬份為一人申請；綠表方面申請約4.9萬份，當中家庭申請約為3.9萬份，餘下1萬為一人申請。在綠、白表的組別內，各有三個組別，包括家有長者家庭、其他家庭和一人申請。組織公屋聯會作出揀樓機會估算，當中可揀樓機會比率最高為10%，屬白表家有長者家庭申請。而機率最低的組別屬於白表一人申請，共12.7萬申請，爭購540個單位，只有0.4%，競爭激烈，僧多粥少依然是公營房屋的特性。 大部份抽籤落空的買家，可因應不同組別尋找其他機會，例如綠表，可以於第三至第四季再次申請綠置居2022，今期共有4,693個單位，可再碰碰運氣，若然繼續落空，仍可以申請居屋第二市場資格，轉投二手市場。至於白表方面，大約有六成人士，於申請居屋之外，同時申請白居二，今年共有11.7萬份申請，中簽後成功申請者會在第四季收到房委會發出的批准信。當然到最後房委會只會批出4,500個名額，白表資格的可揀居屋及第二市場資格共有9,900個，抽中機率仍然是僅有5%。 轉投居屋第二市場之買家，大多數買家會選擇房委會居屋，按揭方面，綠表最高承造95%按揭，白表最高可承造90%按揭，只要留意樓齡，剩餘擔保期及銀行估價，不用通過壓測，最長可享25年之還款年期。但除此之外，買家亦可以選擇由香港房屋協會發展的住宅發售計劃及資助出售房屋項目之第二市場。不過需要注意，房協第二市場之買賣手續跟房委雖然類同，但購買證方面，需要額外再向房協申請，而且按揭方面更有大不同之處，由於房協第二市場，並沒有由政府擔保之擔保期，所以無論白表綠表買家，最多只可承造九成按揭，並需要繳付按揭保費及通過壓力測試，不過按揭年期最長可造30年，所以買家入市之前，必需要分辨清楚手續及按揭詳情，免致失誤。 作者： 莊振耀 •世紀21奇豐物業顧問行營業董事