January 2022

李峻銘 ・世紀21奇豐物業顧問行主席及行政總裁・香港專業地產顧問商會榮譽會長・香港地產代理監管局委員 2021年剛剛完結，去年香港及內地的疫情都受控，經濟大致回復。回顧去年樓市，基本上是穩定，上升幅度不足5%。 最令人意外的反而是成交量大增！計至2021年12月中，全年物業成交金額達到8,651億元，預計至21年底會突破9,000億元，將是一個歷史新高記錄，成交宗數也達到近95,000宗，是2012年以來的新高。 二手住宅物業成交量上升幅度最高，由2020年的46,903宗上升30%至58,572宗（2021年12月中），年底應超過60,000宗。成交金額也超過5,000億元，僅次於1997年的5,647億元。 疫情受控加上低息持續，「林鄭Plan」威力在買家發揮功效，供應則因移民潮出現而大增，有買有賣樓價上升有限，但卻造出超高成交金額量。 展望2022年，移民潮相信會持續但數量可能減少。樓價會否因受到刺激而上升，就要看利率走勢及會否有新一波疫情。疫情很難估計，但靠過往經驗筆者相信香港及國內都應該能守得住！不過來年利率走勢則較難預測。 筆者之前文章曾討論美國不願加息！但歐美國家疫情一直不受控，供應鏈更發生嚴重問題，令物價一直上升，勞工也因疫情不願上班而使工資上升，在通漲遠超2%的情況下，2022年美國加息步伐將會加快！美國在2018年的收水過程中，香港受惠於資金充沛，利率只加了0.125%，今次又會如何？ 這方面更要看未來香港股市的吸引力，IPO市場好的話，美元利息即使稍高港息，資金仍會泊在港元。由於投資港股實質上是投資國內大企業，中國企業在監管風暴「共同富裕」及「住房不炒」的背景下，來年的展望也有隱憂！令筆者擔心港息的走勢。 當然，通關也將短期內會實現，對香港樓市也將會是一項強心針。綜合各項因素，估計2022年的住宅樓價也會平穩上升，幅度2-5%之間！

郭思治 香港股票分析師協會副主席商業一台節目主持知名股評人 港股自去年之走勢差不多屬由頭跌到尾，以恒指由去年2月18日高位31183點跌至去年12月20日低位22665點計，累積之跌幅共達8518點，論幅度實已不算少，故大市略作喘定乃正常現象，但在人心憈怯下，資金之入市態度相當保守，故整個大市一直未能擺脫反覆續尋底之趨勢，再者，困擾大市之利淡因素仍多，包括中美關係仍見緊張，一系列中概股及高科技股仍續受打壓及制裁，另內地對新經濟股之監管仍續偏緊，加上內房債務問題正越演越烈，同時新冠狀疫症又對環球經濟做成新一輪之打擊，至於利率亦開始有上升壓力，在眾多不明因素困擾下，估計踏進2022年後，大市於首季之表現仍會續處反覆不明之中，至低限度於1月上旬暫似不宜抱太多上望憧憬。 再看移動線方面之走勢，直到執筆一刻止計，各組常用的平均移動線全屬倒序形態，由上至下為：250天線，100天線，50天線，20天線及10天線，單從上述之排列方式看，該已屬一個標準的中期跌浪模式，大市如欲打破此敗局，首要的條件是必需重越10天線並穩守其上，否則，整個不斷往下尋底之弱態不變，另外，即使大市偶作反彈，但如成交金額仍維持在1200億元左近，則升勢該未必能持久，因欠缺動力配合之升勢，最終多會漸受規限。 美股月來走勢明顯轉弱，由於道指及納指於年來累積升幅已不少，故一旦出現正常回吐，跌幅該不會少，道指自去年3月23日低位18213點開始之升浪，至今年11月18日高位36565點止計，累積升幅已達18353點或100%，至於納指自去年3月23日低位6631點開始之升浪，至今年11月22日高位16212點止計，累積升幅更達9581點或144%，故在龐大升幅下，一旦出現正常回吐，跌幅該不會少，美股目前之避險情緒正漸升溫，一旦出現贖回潮，基金當需套現以應付贖回，其時美股之跌勢將更明顯。