June 2022

香港的居住環境擠迫，與鄰居之間每每只有一牆之隔，若果鄰居整天製造噪音，除了拍門理論外，還有什麼辦法？ 報警求助最直接 根據《噪音管制條例》（第400章）第4條，任何人不得於下午11時至翌日上午7時，或於公眾假日的任何時間，在住用處所（包括酒店或公寓的出租部分）或公眾地方發出噪音對人造成滋擾，違者最高罰款港幣一萬元。 根據《噪音管制條例》（第400章）第5條，任何人不得於任何時間在住用處所或公眾地方因進行以下活動而發出噪音對人造成滋擾，違者最高罰款港幣一萬元： 1. 奏玩任何樂器或器具，包括唱機、錄音機、收音機或電視機；2. 使用揚聲器、傳聲筒或其他擴音裝置或器具；3. 進行任何遊戲或消遣活動；4. 經營生意或業務；5.（於住用處所）操作空氣調節或通風系統；6.（於住用處所或公眾地）畜養動物或雀鳥；或7.（於公眾地方）為吸引他人注意其貨物、商品或生意。 追討賠償可循民事程序處理 製造噪音除了會觸犯以上刑事法例外，持續的噪音滋擾有可能會對人造成精神或身體上的損害，受害人可以循民事程序向製造噪音人士追討賠償。 此外，受滋擾人士可聘請律師向製造噪音人士發出律師信，要求立刻停止製造噪音及說明相關的法律責任等，意圖用最簡便有效的方式解決問題。 聲明：本文內容純屬筆者個人意見及一般法律知識的分享，並非該律師就任何法律問題或案件提供之法律意見或該律師所屬事務所的要約，亦不代表本刋立場。如就任何法律問題或案件有任何疑問，請委聘律師協助。任何人士如因文章所載或漏載的資料而引致任何損失或損害，本刋及撰寫文章的律師及所屬律師事務所絕不承擔任何責任。

港人移居海外該何去何從？移民是人生大事，一旦決意移居海外，便需要從長計議。最近這半年，我觀察到好多朋友想移居到外地生活，而在選擇移居地點時，他們都習慣第一時間先參考身邊親友的去向，但其實親友所選擇的地方又是否同樣適合自己一家呢？ 了解自身條件 挑選合適移居地 加拿大、澳洲、日本、英國等地都是港人選擇移居的熱門地點。很多人在選擇移居地時都習慣憑自己對該國家、城市片面的文化認知或主觀喜好來作出判斷，導致他們在落地後的生活體驗與期望值產生落差。因此，大家不應倉促地決定移居地點。 在選擇移居地點時，需要考慮的因素總離不開以下幾個範疇：環境、經濟、交通、教育、住屋、工作。每個國家均有不同的移民政策，移民項目亦五花八門，在選擇移民方案前，大家不妨先審視自身條件：自己擁有甚麼專業技能？學歷及語言能力是否達標？會否到當地經營生意？是否願意由白領轉為藍領工作？是否有充足資金維持生活？ 自己去還是一家人去？ 有些朋友學歷高，很快便找到一份心儀工作，但因無法適應當地的生活及職場文化，移民計劃因而失敗告終；相反，有的朋友雖然學歷並不高，但找到適合自己的移民項目，最終成功領取到居留權。因此，每個人都需要按本身條件去全面策劃出一個最合適的移居方案。 尋求移民專家協助 制定最合適的移居方案 縱然網上已有大量關於移民的資訊，但並非所有資訊都是適用於每個人。好多朋友可能只認識一兩個國家，看後反而更加混亂，不知從何入手。這時候最好先找到一位能靜心聆聽你所需的移民顧問，從專業角度去幫你策劃移居方案， 當然，如能提供離港前稅務諮詢及落地後的安家服務，那就可為你省下不必要的時間和成本。

每個經歷都是成長的養份，今次「逆轉商機」系列訪問帶來了一位不甘平凡，在每個轉變中都無所懼怕的嘉賓，沛銘國際有限公司董事長梁洺榛（Tony Leung）。他在1997年從英國回流香港，但打第一份工的時候，已經決心要自己開公司做老闆。膽識過人的Tony指自己是以破釜沈舟的決心去開始創業，沒有留下退路，並成功帶領公司成為香港其中一間頂尖且有上市公司背景的的生活設計和家具企業。他坦言在創業中所遇到的問題都只是一個過程，「我覺得事業上我沒有遇到過失敗，但對於人心卻有過很多失望，盡管人心難測，但我仍然選擇信任，用真誠和真心對人。」 設計曾遭受冷言冷語 於1997年從英國回流香港，修讀室內設計的Tony回都香港打第一份工，已經覺得人工未能滿足到他追求的生活水平，於是在打工三年後，決定開自己的公司，創業做老闆。Tony表示從事室內設計行業，在香港經常被誤會是「裝修師傅」，設計亦曾被冷言冷語批評，但最難的關鍵其實是「賣橋」。「當時未有3D設計圖，且室內設計涉及的金額不少，在銷售時其實就是賣「空氣」，十分依靠自己的表達和溝通能力。」而Tony笑指憑自己打不死的精神，在工作過程中學會了正面面對冷言冷語，而經過不斷的努力後，生意亦開始走上軌道。 成為老闆的條件 資金不足是很多創業者需要面對的問題，Tony亦不例外。為了更平的租金支出，他租了一個工廠大廈「凶宅」單位，笑指因為窮比鬼可怕。在開頭的幾年，不斷在不範疇的室內設計領域學習。他認為過程中毅力、能力和決心都缺一不可。「在整個創業的過程中，我不覺得自己失敗過。盡管蝕錢的工作我也會看成是一個過程。當然對於人心也曾經失望，有試過被伙記搶客，也有試過被客人拖欠金錢。」他分享自己的成功並非表面，而是經歷過對人心的失望，但仍然選擇信任，用真誠和真心對人才有今天的成果。「人與人之間的相處表達很重要，了解人的心態才能在生意中得到成功。」Tony表示做老闆為他帶來了不受制於別人的自由和很大的成功感。 接受新事物 能力、IQ、EQ、毅力和際遇都是在工作上成功的元素，而除此之外不斷學習的心也必不可少。面對網絡世界的急速發展，Tony表示市場上明顯多了競爭。因此需要與時並進，加入網上行銷的原素。「雖然我的性格不喜歡跟大方向而行，但我亦十分樂於接受新事物，自學一些並應用在生意之上。」而Tony在了解過後，亦找來了先知行銷的數碼行銷公司開始合作，這間公司則是以宣傳成效行先，更重視宣傳成效。 Tony認為心態影響一切，其實當遇到困難時，只要盡力做自己能力所及的事就好，勿讓太多外來因素影響自己。「有時我都會自我隔離一下，例如郊遊好讓自己得到調節。」作為車迷的他指，做人跟駕駛一樣，行錯路也不必太慌張，轉個灣返來便好了。其實困難就如心魔，「當你不覺得困難是困難的話，就沒有事情再需要擔心。」因為即使失敗也只會是個邁向成功的過程。沛銘國際多年來，已成功為商業、住宅和酒店等不同行業提供高端家具、生活產品設計和室內設計服務，生活上我們所知道連鎖品牌辦公室和店舖設計，有不少亦是Tony的作品。 《逆轉商機》旨在採訪不同行業的嘉賓，分享他們人生或生意上，因應環境而進行「蛻變」的不同經驗和成長。訪問策劃：先知行銷Website：Synergymarketingtech.com

傳統而言是五窮六絕七翻身，但今年自2月開始已窮，且連續窮4個多月，2月份恆指是由10日之高位25050點跌至28日之低位22406點，月內共跌2644點，到3月份，是由1日之高位22937點跌至15日之低位18235點，月內之跌幅為4702點，至4月份，在沽壓主導下，恆指是由4日之高位22523點跌至27日之低位19665點，即月內之跌幅為2858點，至於本月，恆指暫是由3日之高位21291點跌至10日之低位19178點，即月內之跌幅暫為2113點，單從上述資料看，大市之沽壓確實相當沉重，值得留意的是，本年之高位暫為2月10日之25050點，而低位暫為3月15日之18235點，以5週內之跌幅已達6815點計當不算小，但相對一年之波幅計，則該仍有不足之感，假如今年大市之波幅有約8000至8500點計，則在本年餘下之交易日，理論上該有更大之波幅點出現，即是說，大市如不能上破2月10日之高位25050點，剩下之可能性該會跌穿3月15日之低位18235點，另外，一年之高低位是不該同時出現於5週之內，從經驗得知，每年大市之高低位該會相距至少4個月或以上。 再看移動線方面之走勢，從近期各組常用的平均移動線之表現看，技術上確已漸見回穩，由於10天線（約在20526點）現已重越20天線（約在20366點），故整個移動線之排列雖仍處反覆不明之形態，但維持多週的倒序模式則已見改善，直到執筆一刻止計，各組常用的平均移動線由上而下排列為250天線（約在24429點），100天線（約在22167點），50天線（約在20938點），10天線（約在20526點）及20天線（約在20366點），單從上述資料看，該已表示大市已漸擺脫反覆續尋底之弱態，而經過逾3個月之反覆後，目前大市或已開始進入技術性反彈之中，由於恆指已成功重越50天線（約在20938點）並穩守其上，故短期後市之反彈該可延續4至6週，亦即是說，6月大市該有機會出現小陽春，當然，其時大市之成交金額能否明顯增加將至為關鍵，因大市之動力如不能相配，升勢當會漸受規限。 一切條款及細則以銀行或金融機構最終批核為準按揭諮詢熱線: 9033 3474 / 6089 1272

銀行批核按揭主要有兩個方法，以收入審批或資產審批。 「入息」審批 銀行審批按揭貸款時，需要衡量申請人的供款能力。銀行一般會要求申請人提供入息證明，若申請人是以每月固定收入受僱，一般只需提供最近3個月之收入證明及最近一個財政年度之稅單；而非固定收入，如以佣金收入為主或有部份為佣金收入，則需要提供最少6個月之收入證明，以平均數計算。 租金收入也可以計算？ 如承造之按揭在五成或以下，申請人可以租金作為收入，銀行會將租金以7折計算。如物業未出租，個別銀行亦可以考慮預計租金收入，但租金將會以6折計算。 年終花紅計算在內？ 如申請人每月收入不夠批核按揭，但每年會有年終花紅，個別銀行可以考慮申請人近兩年之年終花紅，再根據個別銀行之準則計算。 「資產」審批 若申請人不能提供足夠收入證明，個別銀行可根據其資產淨值作為審批基礎，資產淨值是指持有之資產總值減去負債後的淨額。銀行一般要求申請人證明其擁有的資產淨值不少於申請按揭物業之樓價。可計算的資產包括現金存款、股票、債券、基金及物業等，當中有部分類別的資產價值需要打折扣計算，但監管機構對於計算資產的標準沒有劃一指引，所以個別銀行會有不同的準則。資產審批按揭成數上限為四成，較以入息審批上限為九成低。

第五波疫情逐漸減退，市面也逐漸回復正常！大家都可以到球場運動，舒展一下筋骨。經過疫情的教訓，大家可能比之前更注重身體健康，適量的運動是必須的！自然大家對康文署管理下的運動設施需求，肯定是有增無減！ 筆者是標準足球迷，每周都會到康文署管理的球場，親身體驗到需求遠超供應。結果當然引來投機活動，球場的熱門使用時段往往被「場佬」佔據，並在網上放售，以一個為時90分鐘的足球場為例，官價是168元，炒價由900至1200元不等，如果不想食炒價，早上七點開始發售七天後的時段，早上五點開始有人在球場外排隊，當然也可以在網上登入康體通，但成功登入的機會也很微，更不要談上成功搶到時段！ 康文署當然受到壓力，他們的辣招也一浪接一浪。最初要求成功申請人必須親身到場簽名才能取場，現在要求申請人整段時間也必須在場，球場管理人員隨時可以在途中要求簽名。由於效果仍然有限，計劃再次加強，辣招取消親身到場購買，網上康體通也規定一個戶口只能接上一個手機。其實每一次加強辣招都令炒場人士的操作成本增加而已「在供應沒增加，需求卻不斷增加，供應追不上需求，這些辣招操作，只會將增加的成本由賣家轉嫁到買家身上！所以筆者可以預期球場的炒價只會因辣招而繼續上升！要徹底解決此問題，長遠而言當然是增加供應，但遠水不能救近火，問題就一直拖下去！ 這些處境，這些對白，大家是否覺得很熟悉！跟房屋供應不足，政府就不斷「推出」各式各樣的「辣招」，結果令置業成本不斷上升，問題完全沒有得到解決！相反，買樓首期不斷因「辣招」而上升，反而令買樓成為有錢人的專利，必須有「父幹」才能上車，年青人連奮鬥的動力也減弱了！ 要解決球場或房屋短缺，必須從增加供應方面著手！筆者發現不少學校也有球場設備，晚上熱門時段都是空置的，如果政府能推動及協調各學校，讓這些空置球場供校外人士使用，便可大大增加球場的供應！辦法總比困難多，筆者寄望新政府的新政策方向 – 「以結果為目標」能解決官僚簡化程序，能真正為香港市民創造幸福！

沙中線過海段正式通車，鐵路沿線屋苑受追捧，二手交投轉好，世紀21奇豐物業馬鞍山市中心分行經理張翠珊表示，新近錄得馬鞍山烏溪沙站銀湖‧天峰成交，單位為8座中層A室，建築面積733平方呎，實用面積558平方呎，座向東北，享海景，2房2廳間隔，單位放盤3個月，當時叫價975萬元，累減65萬元或減幅6.7%，以910萬元成交，實用面積呎價16,308元。 據了解，原業主於2014年9月購入上址，當時作價628萬元，持貨逾8年至今轉售，賬面獲利282萬元離場，單位期內升值45%。

樓市轉趨熱鬧，豪宅交投亦稍稍回升，西貢銀線灣怡景別墅本月內便連環錄得兩宗成交，世紀21奇豐物業西貢區營業董事廖振雄表示，新近錄得怡景別墅單號屋別墅，建築面積約2,000平方呎，實用面積1,476平方呎，4房2廳2套另加工人房間隔，望翠綠山景加海景，原叫價4,400萬元，物業終以3,980萬元，實用面積呎價26,965元。 據了解，原業主早於1999年1月購入上址，當時作價820萬元，持貨23年至今轉售，賬面獲利3,160萬元離場，單位期內大幅升值3.85倍。