樓市

第五波疫情逐漸減退，市面也逐漸回復正常！大家都可以到球場運動，舒展一下筋骨。經過疫情的教訓，大家可能比之前更注重身體健康，適量的運動是必須的！自然大家對康文署管理下的運動設施需求，肯定是有增無減！ 筆者是標準足球迷，每周都會到康文署管理的球場，親身體驗到需求遠超供應。結果當然引來投機活動，球場的熱門使用時段往往被「場佬」佔據，並在網上放售，以一個為時90分鐘的足球場為例，官價是168元，炒價由900至1200元不等，如果不想食炒價，早上七點開始發售七天後的時段，早上五點開始有人在球場外排隊，當然也可以在網上登入康體通，但成功登入的機會也很微，更不要談上成功搶到時段！ 康文署當然受到壓力，他們的辣招也一浪接一浪。最初要求成功申請人必須親身到場簽名才能取場，現在要求申請人整段時間也必須在場，球場管理人員隨時可以在途中要求簽名。由於效果仍然有限，計劃再次加強，辣招取消親身到場購買，網上康體通也規定一個戶口只能接上一個手機。其實每一次加強辣招都令炒場人士的操作成本增加而已「在供應沒增加，需求卻不斷增加，供應追不上需求，這些辣招操作，只會將增加的成本由賣家轉嫁到買家身上！所以筆者可以預期球場的炒價只會因辣招而繼續上升！要徹底解決此問題，長遠而言當然是增加供應，但遠水不能救近火，問題就一直拖下去！ 這些處境，這些對白，大家是否覺得很熟悉！跟房屋供應不足，政府就不斷「推出」各式各樣的「辣招」，結果令置業成本不斷上升，問題完全沒有得到解決！相反，買樓首期不斷因「辣招」而上升，反而令買樓成為有錢人的專利，必須有「父幹」才能上車，年青人連奮鬥的動力也減弱了！ 要解決球場或房屋短缺，必須從增加供應方面著手！筆者發現不少學校也有球場設備，晚上熱門時段都是空置的，如果政府能推動及協調各學校，讓這些空置球場供校外人士使用，便可大大增加球場的供應！辦法總比困難多，筆者寄望新政府的新政策方向 – 「以結果為目標」能解決官僚簡化程序，能真正為香港市民創造幸福！

樓市轉趨熱鬧，豪宅交投亦稍稍回升，西貢銀線灣怡景別墅本月內便連環錄得兩宗成交，世紀21奇豐物業西貢區營業董事廖振雄表示，新近錄得怡景別墅單號屋別墅，建築面積約2,000平方呎，實用面積1,476平方呎，4房2廳2套另加工人房間隔，望翠綠山景加海景，原叫價4,400萬元，物業終以3,980萬元，實用面積呎價26,965元。 據了解，原業主早於1999年1月購入上址，當時作價820萬元，持貨23年至今轉售，賬面獲利3,160萬元離場，單位期內大幅升值3.85倍。

確診數字由高位回落，香港市民開始鬆一口氣，而社交距離措施逐步放寬，困在家多時日子終可鬆綁外出遊樂，周末假期街道上各處人來人往，無論離島郊野公園人頭湧湧，加上消費劵在手大家更雀躍消費，市面的經濟活動展開，各行各業的人流及生意明顯增加，只要限聚令再進一步放寬人數限制，消費意慾勢必報復式上升。 同樣地，樓市氣氛明顯好轉，市場新盤傾巢而出，剛過去一星期共有5個新盤推售或收票中，反應均不俗。二手市場方面，各區藍籌屋苑睇樓量驟增，成交量迅速回升。就以小西灣的藍灣半島，屋苑由1月份時只得1宗成交，但到4月截至月中已錄得12宗成交，可見個別的精明客早已出手執筍貨。除了住宅，就算優質商廈及至車位，都出現變化，近月有全層甲級商廈以招標出售共收到16份標書，出價遠遠高於市場預期，業主當然喜出望外。 事實上，市場買賣雙方反應已在轉變中，睇樓量增加，業主心態轉強，收窄議價幅度，這些信息就要讓市場知道樓價已見底回升，對買家而言不要抱著觀望心態，無論投資或自住，應及早有所部署，入市機會留給有準備之人。

環觀國際，單看香港上年樓價升幅3.6%似乎不算理想，然而在經歷眾多負面因素下仍錄得此升幅，反映物業依然是抗通脹保本的好投資。今年美國進入加息及縮表進程，但預計香港不會密切跟隨，反而更受中國消費基建及樓市調控放緩的刺激，加上內地政策以擴內需及重啟經濟引擎為主，相信隨着疫情放緩會有更多內地資金進入香港樓市，加上預期樓價有追落後情況，樓市會保持較高增長，在今年3月中後市況已經出現「小陽春」。 疫情進入第五波後段，香港人已逐漸適應並有意尋找更好的居住環境保障健康，一些空氣質素較好同時交通方便的低密度住宅地區更成首選—其中之一便是村屋。不少人認為村屋密度低，空間大，空氣及環境亦相對較好，加上價錢相宜，更多客人受吸引由傳統住宅轉為入手村屋，筆者預計未來村屋成交量亦會平穩向上。 可購入村屋的選擇十分多元化，傳統單層約700呎，可以分層、複式或全棟購入或租用；亦有約400-500呎較細的村屋選擇；多數都有連花園、露台及天台，使用空間比一般私人樓宇更大及有可塑性，亦有不少連泊車位，性價比相當高。環境上多數可望山景或海景，清幽寧靜健康度爆錶！ 有香港後花園之稱的西貢，以低密度發展為主，沒有高樓或污染性行業，居住環境有保證。交通亦方便，與九龍及香港島只是咫尺之遙。更重要是呎價比市區樓為低，分層價錢已有全棟享受。這幾年成交量保持平穩，近期更有上升趨勢。對於經歷疫情想尋找比較高質素生活環境的買家，相信西貢會備受關注，潛在升值能力更高。 筆者任職村屋物業代理超過30年，在此要提醒各位買家購入村屋有不少注意事項︰了解清楚物業附帶的花園是入契抑或租用，甚至只是霸佔，最好選擇入契花園；車位是泊門口、直入花園或是需要租用，還是先到先得；車路可入屋或是只有行人路權都需要留意；附近會否有污染性行業及周邊交通接駁與發展等。購買村屋比一般物業，更需要資深及對周邊區域熟悉的代理，以完整了解整個購買細節。

2022樓市 展望│2021年新盤銷售表現先穩後揚，隨着疫情穩定及政府多項刺激經濟的利好消息出現，令2021年樓市整體交投表現理想，當中新盤銷售較2020年交出亮麗成績。6月推售的大圍柏傲莊III項目的收票量，是1997年之後最勁，可見市場剛性需求龐大。市場預計全年新盤銷售可達18,000伙，總銷售金額亦有機會達2,400億元，創歷史新高！有業內人士預期中港通關在即，而全球量化寬鬆政策及利息持續低企等利好因素下，本港對住屋需求依然求過於供，故展望2022樓市長線穩步向好。